Что такое ВРИ и почему это ключевой показатель для застройщика
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это официальный «паспорт» вашего участка, который определяет, что на нём можно, а что под запретом. Он записывается в ЕГРН и привязан к классификатору Росреестра. Даже если категория земель — «сельхозназначение», именно ВРИ покажет, разрешена ли застройка или только посадка картофеля.
Два основных кода, которые путают чаще всего
| Код ВРИ | Название | Разрешено ли строить жилой дом? | Разрешено ли строить садовый дом? | Разрешено ли хоз. постройки? |
|---|---|---|---|---|
| 13.1 | Ведение огородничества | Нет | Нет | Да, но только нежилые (сарай, теплица) |
| 13.2 | Ведение садоводства | Да (один дом ≤ 3 эт., ≤ 500 м²) | Да | Да, включая гараж и баню |
Что именно можно строить при ВРИ 13.2 «Садоводство»
- Один жилой дом — не более 3 этажей, ≤ 500 м² общей площади, высота ≤ 20 м.
- Садовый домик, без ограничения прописки, но нельзя прописаться.
- Баня, гараж, хозблок, летняя кухня — при условии, что суммарная площадь застройки ≤ 25 % площади участка.
- Подпорные стены, беседки, навесы — не требуют разрешения, если не выходят за 2-метровую высоту.
Что категорически запрещено при ВРИ 13.1 «Огородничество»
- Любые жилые и садовые дома, под запретом (ст. 3 ФЗ-217).
- Постройки выше 2 м без разрешения.
- Прописка и постоянное проживание, недопустимы.
Как изменить ВРИ с 13.1 на 13.2 или на ИЖС
Если у вас участок с кодом 13.1, но вы хотите строить дом, потребуется:
- Обратиться в местную администрацию с заявлением о переводе ВРИ.
- Подготовить межевой план, градостроительный расчёт и схему зонирования.
- Получить положительное заключение комиссии муниципалитета.
- Зарегистрировать изменения в Росреестре.
Важно: перевод возможен только если новый ВРИ соответствует утверждённой территориальной зоне. Если зона «ОСЗ» (сельхозземли), перевод будет отклонён.
Налоги и кадастровая стоимость
- ВРИ 13.1 и 13.2 — земельный налог 0,3 % от кадастровой стоимости (льготная ставка сельхозземель).
- Жилой дом на 13.2 — налог на имущество 0,1-0,3 % (в зависимости от региона).
- ИЖС — ставка может быть выше, но зато можно оформить ипотеку под 6-8 % годовых.
Ответы на самые популярные вопросы
Можно ли оформить ипотеку на участок 13.2?
Да, большинство банков (Сбер, Домклик, ВТБ) выдают ипотеку под 6,5-8 % годовых при наличии одобренного проекта дома.
Нужно ли разрешение на строительство на 13.2 в 2025 году?
С 2021 года достаточно подать уведомление в местный орган МСЭ через сервис «Госуслуги». Разрешение требуется только если участок в зоне ПТКК (предельно допустимого строительства) или высота дома > 20 м.
Что будет, если построить дом на 13.1?
Постройку признают самовольной, обяжут снести или перевести в категорию «Незавершённое строительство» по решению суда. Штраф — до 250 000 ₽.
Алгоритм покупки участка «без кота в мешке»
- Проверьте ВРИ в выписке ЕГРН (код 13.2 = можно строить).
- Убедитесь, что в ПЗЗ участка нет ограничений (например, охранной зоны).
- Сравните налоги и условия ипотеки.
- Закажите геологические изыскания и проект дома до покупки.
Можно ли строить дом?
- Да, если ВРИ 13.2.
- Нет, если ВРИ 13.1.
- Перевод ВРИ возможен, но требует времени и документов.
Перед подписанием договора всегда запрашивайте выписку ЕГРН и смотрите строку «Вид разрешённого использования». Это избавит от лишних расходов и судебных разбирательств.