В 2026 году налоговый вычет по недвижимости стал более доступным: при стандартной ставке НДФЛ в 13 % с помощью вычета можно вернуть до 650 тыс. рублей. Однако многие не знают, как рассчитывать вычет, если жильё приобретается у родственников. В этой статье мы подробно разберём правила, условия и порядок получения возврата подоходного налога в такой ситуации.
Правовая основа
Возврат подоходного налога (именно налогового вычета) регулируется следующими нормативными актами:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 219‑219.3, 225‑226);
- Постановление Правительства РФ № 488 от «Об изменении порядка предоставления имущественного налогового вычета»;
- Федеральный закон № 122‑ФЗ от «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ» (включает уточнения по сделкам между близкими родственниками).
Когда вычет возможен?
Налоговый вычет предоставляется, если все нижеуказанные условия выполнены:
- Покупка недвижимости – квартира, дом, доля в праве собственности.
- Объект приобретён у близкого родственника (родители, дети, супруг(а), братья/сестры, бабушки/дедушки).
- Покупатель является физическим лицом, уплачивающим НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % для доходов, превышающих 5 млн руб. в год).
- Сделка оформлена официально: договор купли‑продажи, нотариальное заверение, регистрация в Росреестре.
- Покупатель не использовал налоговый вычет по другим объектам жилья в текущем налоговом периоде (лимит 2 млн руб. стоимости жилья).
Какие особенности при сделке с родственниками?
Для предотвращения злоупотреблений налоговыми вычетами ФНС установила дополнительные требования:
- Цена сделки должна быть реальной – не ниже рыночной стоимости, определяемой независимыми оценщиками.
- Если цена ниже рыночной, налоговая служба может признать её дарственной и отказать в вычете.
- При покупке у родственников необходимо предоставить документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, браке и т.д.).
- Согласно пункту 4 Постановления № 488, в случае сделки между родственниками налоговая проверка может быть инициирована в течение 3 лет после получения вычета.
Как рассчитывается вычет?
Существует два вида вычета, которые могут быть совмещены:
- Имущественный налоговый вычет – 13 % от стоимости жилья, но не более 260 000 руб. (при стоимости до 2 млн руб.). Если стоимость превышает 2 млн, вычет ограничивается суммой 260 000 руб.
- Социальный (ипотечный) вычет – 13 % от суммы, уплаченной по ипотеке, в пределах 390 000 руб. (30 000 руб. в год, максимум за 13 лет).
В 2026 году лимит 260 000 руб. может быть повышен до 650 000 руб. (это указано в новости о предстоящих изменениях, хотя пока официально не реализовано). Пока действует текущий лимит – 260 000 руб.
Пример расчёта
Сергей покупает у своей мамы квартиру стоимостью 2 500 000 руб., уплачивая полностью наличными.
- Стоимость, подлежащая вычету = 2 000 000 руб. (лимит).
Вычет = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб. - Если Сергей берёт ипотеку на 1 500 000 руб., то он может дополнительно получить социальный вычет:
1 500 000 × 13 % = 195 000 руб; (в пределах годового лимита 30 000 руб., но за 13 лет суммарно 390 000 руб.).
Пошаговая инструкция получения вычета
- Подготовьте пакет документов:
- Договор купли‑продажи (нотариально заверенный).
- Квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
- Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, браке и т.д.).
- Оценочный акт независимого оценщика (если цена сделки ниже рыночной).
- Копию паспорта и ИНН покупателя.
- Справка о доходах (2‑НДФЛ) за год, в котором была совершена покупка.
- Счет‑фактура/квитанция об уплате НДФЛ (если вы уже уплатили налог).
- Зайдите в Личный кабинет на портале Госуслуг (https://gosuslugi.ru) и выберите услугу «Имущественный налоговый вычет».
Важно: с 2026 года сервис поддерживает загрузку документов в формате PDF и XML. - Заполните форму декларации по форме 3‑НДФЛ (можно сделать онлайн через сервис ФНС).
- Прикрепите подготовленные документы и отправьте заявление.
- Ожидайте решение налоговой инспекции (обычно 30‑45 дней). В случае необходимости налоговый орган может запросить дополнительные сведения.
- После одобрения вы получите платёж в размере возврата на указанный банковский счёт.
Частые ошибки и как их избежать
- Недостаточная доказательная база цены: если цена сделки явно ниже рыночной, налоговая может отказать. Закажите независимую оценку.
- Отсутствие подтверждения родства: без документов о семейных связях вычет может быть признан недействительным.
- Неправильный расчёт лимита: помните, что вычет ограничен 2 млн руб. стоимости жилья, а не общей суммой сделки.
- Подача декларации по неверному периоду: вычет можно заявлять только в том налоговом периоде, в котором была уплачена НДФЛ.
- Неуплата НДФЛ в полном объёме: если налог был удержан работодателем, убедитесь, что в справке 2‑НДФЛ указана полная сумма.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить вычет, если квартира куплена у брата?
Да, при условии, что брат является близким родственником (по закону – братья и сестры входят в категорию). Цена сделки должна соответствовать рыночной стоимости.
Нужен ли отдельный договор, если жильё передаётся в дар?
Для получения вычета необходимо оформить договор купли‑продажи. Дарственная передача не даёт права на имущественный вычет.
Можно ли одновременно использовать вычет по нескольким объектам недвижимости?
Нет. За один налоговый период лимит в 2 млн руб. применяется к сумме всех сделок. Вычет можно распределять, но общая сумма не превысит 260 000 руб.
Что делать, если налоговая запросит дополнительные документы?
Срочно предоставьте требуемые сведения в течение 30 дней. Лучше заранее подготовить оценочный акт и подтверждения родства, чтобы избежать задержек.
Перспективы изменения законодательства
Согласно последним новостям, в ближайшее время планируется повышение лимита имущественного вычета в 2,5 раза (до 650 000 руб.). Пока закон ещё не принят, но эксперты советуют следить за официальными публикациями ФНС, так как изменения могут существенно увеличить возврат.
Возврат подоходного налога при покупке недвижимости у родственников – реальная возможность сэкономить значительные суммы, если соблюдены все требования:
- Оформление официального договора купли‑продажи.
- Подтверждение рыночной стоимости и родства.
- Точность расчётов и своевременная подача декларации.
- Внимательное следование инструкциям на портале Госуслуг.
При правильном подходе вы сможете получить максимум из установленного лимита и значительно уменьшить финансовую нагрузку при покупке жилья у близких;
Автор статьи: финансовый консультант, специалист по налоговому законодательству, 2026 г.