Налоговый (имущественный) вычет – это льгота, которая позволяет вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с покупкой или строительством жилья; При участии в долевом строительстве (ДДУ) вычет оформляется по тем же правилам, что и при покупке готовой квартиры, но есть свои нюансы, которые важно знать, чтобы получить максимум возврата․

Когда появляется право на налоговый вычет?

• Дата возникновения права – сразу после подписания Акта приема‑передачи жилья (Акт)․ В 2022 году закон потребовал дополнительно наличие выписки из ЕГРН, но право всё равно считается возникшим в год получения Акта․
• Если Акт получен в 2025 году, вычет можно заявить в налоговой за 2025 год (и, соответственно, получить деньги в 2026 году)․
• Для получения вычета необходимо быть налоговым резидентом РФ (проживание ≥ 183 дней в календарном году) и иметь доход, облагаемый ставкой 13 % – 22 %․

Какие виды расходов учитываются?

1. Основная стоимость недвижимости (доля в ДДУ)․ Максимальная база – 2 000 000 ₽․
2. Проценты по ипотеке, если квартира приобретена в кредит․ База – 3 000 000 ₽․
3. Расходы на отделочные работы и материалы, если в договоре указано, что квартира покупается без отделки․ Включаются:
   • покупка стройматериалов;
   • разработка проектно‑сметной документации;
   • услуги строительных фирм (облицовка стен, покрытие полов и пр․)․

Важно! Мебель, сантехника, перепланировка и реконструкция в вычет не входят․

Как рассчитывается размер возврата?

Примеры расчёта

• Иванов приобрёл квартиру по ДДУ за 1,6 млн ₽․ Возврат = 13 % × 1 600 000 ₽ = 208 000 ₽․
• Петров купил жильё за 5 млн ₽, но может заявить лишь 2 млн ₽ → 260 000 ₽ возврата․
• Сидоров оформил ипотеку, уплатил банку процентами 600 000 ₽․ Возврат за проценты = 13 % × 600 000 ₽ = 78 000 ₽․ Вместе с основным вычетом он получит 260 000 ₽ + 78 000 ₽ = 338 000 ₽․

Перечень необходимых документов

1. Справка 2‑НДФЛ от работодателя (за год, в котором получен Акт)․
2. Договор о долевом участии в строительстве (ДДУ)․
3. Акт приема‑передачи жилья․
4. Выписка из ЕГРН (обязательно с 2022 года)․
5. Платёжные документы (банковские выписки, квитанции, чеки)․
6. Если квартира покупалась в ипотеку – кредитный договор и справка об уплаченных процентах․
7. Договор на отделочные работы (при наличии расходов на ремонт/строительство)․

Все документы можно собрать в один пакет и отправить в ИФНС лично, через МФЦ или онлайн через Налогию․

Как оформить вычет?

5․1 Через налоговую инспекцию (самостоятельно)

• Заполнить декларацию 3‑НДФЛ за соответствующий налоговый год․
• Приложить указанный пакет документов․
• Подать декларацию в ИФНС по месту регистрации․
• После камеральной проверки (обычно 2‑3 месяца) налоговая направит уведомление работодателю о возврате․
• Налог (13 % × база) будет зачислен на ваш расчётный счёт․

5․2 Через работодателя (быстрее)

• Подать в ИФНС декларацию с укороченным набором документов (обычно без выписки из ЕГРН, если Акт уже есть)․
• Налоговая вышлет Уведомление о праве на вычет напрямую в ваш отдел кадров․
• Работодатель перестаёт удерживать НДФЛ и возвращает уже удержанные суммы (обычно в течение месяца)․

5․3 Онлайн‑сервис «Налогия»

Сервис предлагает:

• Бесплатный расчёт доступного вычета․
• Заполнение декларации 3‑НДФЛ в течение 2 дней․
• Отправку документов в ИФНС от имени клиента․
• Поддержку экспертов (35 специалистов онлайн) для уточнения вопросов․

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить вычет, если право собственности оформлено позже даты Акта?

Да․ Право на вычет возникает в момент получения Акта, а выписка из ЕГРН нужна только для подачи заявления․ Если Акт получен в 2025 году, а выписка в 2026 году – вычёт за 2025 год всё равно можно оформить․

Можно ли включить в вычет расходы на ремонт, проведённый после сдачи квартиры?

Да, но только если в договоре ДДУ указано, что квартира продаётся без отделки․ В декларацию включаются реальные расходы на материалы и услуги, подтверждённые актами выполненных работ и чеками․

Можно ли оформить вычет одновременно оба супруги?

Да․ Если квартира приобретена в браке, каждый из супругов может заявить свою часть вычета (по 2 млн ₽ каждый) в зависимости от их доли в праве собственности․

Можно ли сразу вернуть проценты по ипотеке, которые ещё не уплачены?

Нет․ Вычет предоставляется только на фактически уплаченные проценты․ Планируемые платежи в расчёт не берутся․

Пошаговый план получения вычета

1. Соберите документы (см․ пункт 4)․
2. С помощью калькулятора (на сайте Налогии или собственного Excel) определите доступный размер вычета․
3. Заполните форму 3‑НДФЛ (можно онлайн через Личный кабинет ФНС);
4. Приложите сканы всех документов и отправьте в ИФНС (или через сервис)․
5. Ожидайте камеральную проверку (обычно 60‑90 дней)․
6. После получения Уведомления о праве на вычет налог будет зачислен на ваш счёт или возвращён через работодателя․

Что делать, если вычет отклонили?

• Внимательно изучите письмо‑протокол от налоговой, в котором указаны причины отказа․
• Подготовьте недостающие документы (например, недостающую выписку из ЕГРН) и подайте апелляцию в течение 30 дней․
• При необходимости обратитесь к налоговому консультанту – часто ошибка кроется в неверно указанных реквизитов или неполных платежных документах․

Возврат налога при долевом строительстве – реальная возможность сэкономить до 650 000 ₽ в год, если правильно оформить вычет․ Ключевые моменты:

• Право возникает после подписания Акта приема‑передачи․
• Максимальная база – 2 млн ₽ (жильё) + 3 млн ₽ (ипотечные проценты)․
• Для ДДУ с 2022 года обязательна выписка из ЕГРН․
• Документы можно собрать самостоятельно или воспользоваться онлайн‑сервисом «Налогия»․

Не откладывайте оформление – чем быстрее подадите декларацию, тем быстрее получите деньги обратно․

Полезные ссылки

• Общий обзор налоговых вычетов
• Налоговый вычет при долевом строительстве (2022)
• Официальный портал ФНС России

Если у вас остались вопросы, оставляйте их в комментариях – мы поможем разобраться в конкретной ситуации․