Актуальность темы: с февраля 2022 года Донецкая область остаётся зоной активных боевых действий. Разрушены десятки тысяч объектов недвижимости‚ архивы БТИ частично утеряны‚ а значительная часть жителей вынужденно покинула регион. Тем‚ кто возвращается или пытается управлять своим имуществом дистанционно‚ сегодня приходится решать сложнейший комплекс проблем: от поиска документов до защиты от произвольной конфискации.
Почему возникает угроза утраты прав
- Физическое разрушение объектов. По данным ООН‚ к марту 2026 года в Донецкой области полностью или частично разрушено более 152 000 жилых и нежилых зданий.
- Потеря реестров и архивов. Архивы БТИ в Мариуполе‚ Волновахе и Авдеевке частично уничтожены или перемещены.
- Массовый исход населения. По оценкам ООН‚ из региона выехало более 2‚3 млн человек. Их квартиры рискуют быть признаны «бесхозными».
- Изменение юрисдикции. С 30 сентября 2022 года на территории ДНР действует российское законодательство‚ но Украина сохраняет формальный суверенитет.
Какие нормы сейчас применяются
Российская сторона
В Госдуме уже второе чтение (ноябрь 2025 г.) проходит законопроект № 234523-8‚ который позволит Росимуществу изымать в государственную собственность «бесхозную» недвижимость на оккупированных территориях без суда и предварительного уведомления в течение 90 дней после публикации в «Вестнике государственной регистрации». Это касается объектов:
- у которых отсутствуют сведения в ЕГРН;
- владельцы которых не подтвердили права в срок до ;
- которые «не используются» более 6 месяцев подряд.
Украинская сторона
Закон Украины «Про забезпечення прав громадян на захист прав на нерухоме майно» (вступил в силу ) сохраняет право собственности украинцев независимо от фактического доступа к объекту. Компенсации за разрушенное жильё выдаются по программе єВідновлення‚ но только при наличии украинского паспорта и кода ИНН.
Пошаговая инструкция восстановления прав
Шаг 1. Определить статус объекта
- По открытых картам DeepState или ISW уточните‚ кто де-факто контролирует территорию.
- Если район вернулся под контроль Украины – следуйте инструкциям Министерства восстановления Украины.
- Если район остаётся под контролем РФ – действуйте по алгоритму ниже.
Шаг 2. Собрать документы
| Тип документа | Где искать копию |
|---|---|
| Выписка из ЕГРН/Дзеркала ДРРП | rosreestr.gov.ru → сервис «Получение сведений ЕГРН» |
| Техпаспорт БТИ | Если архив уничтожен – подать заявление на восстановление в ГУК «Донецкое БТИ» |
| Договор купли-продажи‚ дарения‚ наследство | Нотариальная палата ДНР (г. Донецк‚ ул. Университетская‚ 47) |
Шаг 3. Подать заявление в Региональную комиссию по легализации
Комиссия начала работу 5 октября 2025 года. Адрес: г. Донецк‚ б-р Пушкина‚ 7Б‚ каб. 214.
Что прикладывать:
- заявление в произвольной форме;
- копии правоустанавливающих документов;
- копии паспортов всех собственников‚ заверенные нотариально;
- фото объекта (до и после повреждений).
Шаг 4. Получить выписку из ЕГРН
После положительного решения комиссии (срок – до 60 дней) в МФЦ выдают новую выписку с номером кадастрового квартала в формате 14:56:010202:1234. С этого момента право считается зарегистрированным по российским нормам.
Что делать‚ если документы утеряны навсегда
- Подаём иск в Арбитражный суд ДНР (г. Донецк‚ ул. Артёма‚ 87) о признании права собственности.
- Приобщаем любые косвенные доказательства: показания соседей‚ фото‚ квитанции ЖКХ‚ свидетельства участников боевых действий.
- Судебное решение за последние 12 месяцев выносится в среднем за 4–6 месяцев. Оно подаётся в Росреестр для внесения в ЕГРН.
Риск конфискации: как защититься
- Не позднее 30 дней после возвращения подать заявление о несогласии на изъятие через opendata.dnr.ru.
- Регистрировать право до 1 января 2028 года – после этой даты «украинские» документы без российской регистрации аннулируются.
- Назначить доверенного представителя (нотариус может заверить доверенность по Skype-видео в присутствии российского консула).
Компенсации и альтернативы
Украинская программа єВідновлення
Размер компенсации за полностью разрушенную квартиру до 2026 года — ₴300 000 (≈ $7 300). Необходимые условия:
- подтверждённая регистрация на оккупированной территории до ;
- отсутствие судимости по ст. 110 УК Украины (посягательство на территориальную целостность).
Российская субсидия
Для тех‚ кто получил гражданство РФ‚ предусмотрены:
- сертификаты на 200 000 ₽ на строительство ИЖС;
- льготная ипотека 3 % годовых на покупку жилья в ДНР (до 3 млн ₽);
Практические советы юристов
- Сделайте резервные копии. Отсканируйте все документы‚ сохраните в облаке (Google Drive‚ Yandex Disk) и на флешке у родственников.
- Не пользуйтесь «серым» рынком. Любые быстрые «переоформления» через «подставных» лиц в дальнейшем аннулируются.
- Контролируйте кадастровые ошибки. Если ваш дом «переместился» в координатах – обращайтесь в Донреестр через МФЦ.
Срок до – последняя «красная линия»‚ когда старые украинские документы без российской перерегистрации перестанут быть действительными.
2. У вас есть право вернуться и восстановить право собственности независимо от гражданства‚ но процедуры различаются.
3. Не оставляйте недвижимость без внимания – даже разрушенный объект можно зарегистрировать как «объект незавершённого строительства» и получить компенсации/льготы.