Актуально на 19 апреля 2026 года

Почему важно знать компетенцию общего собрания?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является верховным органом управления домом. Любые решения, выходящие за пределы его полномочий, могут быть признаны недействительными в суде. Знание точного перечня вопросов, отнесённых к его исключительной компетенции, позволяет:

• избежать юридических споров;
• своевременно и законно принимать ключевые решения по управлению домом;
• защищать права собственников от недобросовестных управляющих организаций или инициативных «активистов».

Нормативная база

В основу статьи положены следующие акты:

• Жилищный кодекс РФ (ст. 44, 45, 46, 161.1 и 164);
• Вводный закон к ЖК РФ (ч. 3 ст. 16);
• Постановления Правительства РФ, разъясняющие порядок проведения собраний;
• судебная практика и письма Минстроя России.

Перечень вопросов исключительной компетенции общего собрания собственников

Статья 44 ЖК РФ закрепляет закрытый перечень вопросов, которые могут решаться только общим собранием собственников. Ниже приведён подробный разбор каждого пункта.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Это:

• управление ТСЖ/ЖК/кооперативом;
• управление управляющей организацией;
• непосредственное управление собственниками.

Важно: решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Выбор управляющей организации или товарищества, а также прекращение их полномочий

Договор управления или устав ТСЖ может быть расторгнут досрочно только по решению общего собрания (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также их стоимости

Включает:

• ежемесячные платежи за содержание;
• работы по текущему и капитальному ремонту;
• услуги по уборке, вывозу мусора, дератизации и пр.

Ограничение: устав ТСЖ не может переложить этот вопрос на совет или правление, поскольку он является исключительной компетенцией собрания.

Установление размера платы за капитальный ремонт

Сумма может быть:

• равна региональному минимуму;
• превышать его (по желанию собственников);
• снижаться при наличии субсидий.

Утверждение договора управления и внесение в него изменений

Договор заключается от имени всех собственников. Внесение существенных условий (тариф, объём работ, ответственность сторон) возможно только по итогам общего собрания.

Создание, реорганизация и ликвидация ТСЖ (ЖК, кооператива)

Собрание:

• принимает решение о создании товарищества;
• утверждает устав (любые изменения в нём также требуют общего собрания);
• решает вопросы реорганизации (слияние, присоединение) или ликвидации.

Ключевой момент: устав ТСЖ не может ограничивать права общего собрания собственников помещений, установленные ст. 44 ЖК РФ. Иначе он противоречит закону и подлежит признанию недействительным (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Решение вопросов использования общего имущества

• размещение рекламных конструкций, антенн, магистральных линий;
• сдача в аренду подвала, крыши, чердака;
• определение лица, уполномоченного заключать такие договоры.

Реконструкция, перепланировка, надстройка, строительство вспомогательных объектов

Включает:

• замену лифтов;
• создание парковки на придомовой территории;
• установку колясочных, ОПС и пр.

Решение принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Формирование земельного участка под домом

Если ранее земля не была сформирована, собрание:

• выбирает вариант границ (по фасаду или по ОКС);
• решает, в каком порядке оформлять право: бесплатно в собственность или в аренду.

Выбор способа образования фонда капитального ремонта

• на специальный счёт дома;
• на счёт регионального оператора.

Определение порядка пользования общим имуществом при долевом участии

Пример: собственники квартир на первом этаже хотят обустроить отдельный вход через подвал. Это возможно только после одобрения общего собрания.

Распоряжение денежными средствами фонда капремонта

В случае избытка средств собрание может решить:

• перевести их на другие работы;
• вернуть часть собственникам;
• оставить на предстоящий ремонт.

Наделение председателя совета МКД дополнительными полномочиями

Совет многоквартирного дома может решать вопросы оперативного характера, но не касающиеся:

• перечня работ за взносы;
• размера платы за ремонт;
• выбора управляющей организации;

Если собственники хотят расширить полномочия председателя, они должны чётко перечислить их в решении общего собрания.

Особенности проведения общего собрания

Кворум

Кворум считается, если присутствует более 50 % голосов от общего числа голосов собственников (п. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Формы проведения

1. Очная — очное присутствие в указанном месте и время.
2. Заочная — письменное голосование (ст. 47 ЖК РФ).
3. Смешанная — комбинация очного и заочного голосования.

Необходимые документы

• Уведомление не позднее чем за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ).
• Протокол общего собрания (форма утверждена Постановлением Правительства РФ).
• Подписной лист или бюллетени для заочного голосования.

Что не может быть решено на общем собрании?

Общее собрание не может:

• принимать решения, прямо не отнесённые к его полномочиям ЖК РФ;
• увеличивать плату за коммунальные ресурсы (это компетенция ресурсоснабжающих организаций);
• менять статус помещений (жилое — нежилое) без участия органов МСЭ.

Как устав ТСЖ соотносится с компетенцией общего собрания собственников?

Устав ТСЖ:

1. Не может исключать вопросы из компетенции общего собрания собственников помещений, перечисленные в ст. 44 ЖК РФ.
2. Может детализировать процедуру (например, способ уведомления, форму заочного голосования), но не менять сущность полномочий.
3. Обязан содержать ссылку на то, что «решения по вопросам, отнесённым к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принимаются в соответствии с ЖК РФ».

Практические советы собственникам

1. Проверяйте повестку дня. Если вопрос не входит в ст. 44 ЖК РФ, требуйте исключения его из повестки.
2. Храните документы. Протоколы и бюллетени должны быть доступны в течение 3 лет. С 2024 г. рекомендуется выкладывать их на официальном сайте МКД или в ГИС ЖКХ.
3. Оспаривайте незаконные решения. Срок исковой давности — 1 год с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении.

Краткий чек-лист для организаторов собрания