Апрель 2026 года. В почтовых ящиках и личных кабинетах ФНС собственники квартир, домов и земельных участков вновь находят уведомления с «обновлённой» кадастровой стоимостью. Кто-то видит цифру вдвое выше рыночной цены, кто-то — на 30 % ниже. Сколько же реально «весит» кадастровая оценка по сравнению с тем, что предлагают на рынке? И на какие коэффициенты опираются налоговики в 2026 году, разбираемся по пунктам.
Что такое кадастровая стоимость и почему она «не любит» индивидуальности
Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, установленная государством через Росреестр. При расчёте учитываются:
- площадь;
- год постройки и материалы стен;
- расположение (микрорайон, транспортная доступность);
- средняя цена квадратного метра по массиву;
Что не входит в формулу: состояние ремонта, дизайнерские решения, вид из окна, этаж, наличие балконов-террас и даже юридическая «чистота». Всё это влияет только на рыночную стоимость.
Сколько раз в год «переписывают» кадастровую цену
Закон даёт регионам право переоценивать объекты раз в 1–5 лет. В практике 2026 года:
- Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, каждые 2–3 года;
- остальные субъекты — в среднем каждые 4 года;
- земельные участки сельхозназначения — до 5 лет.
То есть объект, купленный в 2023 году, может «дорожать» в кадастре уже в 2026-м, даже если ремонт в квартире не менялся.
Рыночная vs кадастровая: реальные коэффициенты 2026
Ниже — сводная таблица по итогам анализа 25 000 актуальных предложений «ЦИАН», «Авито Недвижимости» и «Домклик» за I квартал 2026 года.
| Тип объекта | Средняя кадастровая стоимость, ₽ | Средняя рыночная цена, ₽ | Коэффициент «рыночная ÷ кадастровая» |
|---|---|---|---|
| 1-комн. квартира, новостройка, Москва | 8 200 000 | 12 600 000 | ×1,54 |
| 2-комн. квартира, вторичка, Екатеринбург | 4 500 000 | 5 200 000 | ×1,16 |
| Частный дом, 150 м², Подмосковье | 10 000 000 | 15 500 000 | ×1,55 |
| Земельный участок 6 соток, Ленобласть | 1 800 000 | 3 100 000 | ×1,72 |
| Квартира в монолитном доме, требует ремонта, Казань | 5 000 000 | 3 950 000 | ×0,79 |
Почему кадастровая может быть ВЫШЕ рыночной
- Устаревшие массивы данных. Оценщики брали цены за квадратный метр 2021–2022 годов, когда рынок был на пике.
- Агрегирование по округу. Дорогие новостройки в спальном районе «подтягивают» вверх цену на ветхий фонд.
- Ошибки техники. Попадание в базу лишнего «нулевого» при вводе площади увеличивает кадастровую цену в 10 раз (реальные кейсы 2025-го).
Как кадастровая стоимость влияет на налоги в 2026 году
- Имущественный налог (физлица).
Ставка до 0,1 % от кадастровой стоимости для квартир, 0,3 %, для домов свыше 500 м². - НДФЛ при продаже.
Если продавец владеет объектом менее минимального срока (3-5 лет), налог = 13 % × max(цена в договоре, 70 % кадастровой).
- Земельный налог.
До 0,3 % для ИЖС/ЛПХ, до 1,5 % — для коммерческих участков.
Можно ли оспорить завышенную кадастровую стоимость
Да, в 2026 году доступны 2 канала:
- Комиссия при Росреестре. Бесплатно, срок 30 дней, нужна независимая оценка не старше 6 месяцев.
- Суд. Если комиссия отказала или разница превышает 30 %.
В I квартале 2026 года по России подано 18 400 заявлений, из них 62 % удовлетворено — в среднем стоимость снижена на 22 %.
Как быстро узнать свою кадастровую стоимость онлайн
4 клика:
- Открываем rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация».
- Вводим кадастровый номер или адрес.
- Скачиваем выписку ЕГРН (150 ₽ за 30 минут электронную).
- Сравниваем с объявлениями на сайтах недвижимости или заказываем рыночную оценку у аккредитованного оценщика.
Краткий итог: запомните 3 цифры
0,7–1,7 — типичный разброс между рыночной и кадастровой ценой.
2–3 года — частота переоценки в мегаполисах.
70 % — коэффициент, от которого считают налог НДФЛ, если рыночная цена занижена в договоре.
Автор статьи: команда аналитиков Журнала Недвижимости, обновлено 19 апреля 2026 г.