Покупка квартиры у близкого родственника – часто удобный способ оформить собственность без участия сторонних продавцов. Однако многие не знают, что при такой сделке право на имущественный налоговый вычет сохраняется, если покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами. В статье разберём, какие условия необходимо выполнить, как рассчитать вычет и какие документы подавать в налоговую службу.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет – это возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ (13 % от дохода) за счёт расходов, связанных с приобретением (или строительством) жилой недвижимости. Вычет может быть получен в течение трёх лет, предшествующих году подачи декларации.

• Максимальная сумма расходов, с которой можно вернуть налог – 2 000 000 рублей (по состоянию на 2026 год).
• Размер возврата = 13 % от суммы расходов, но не более 260 000 рублей за каждый налоговый период.
• Если супруг(а) также приобретал(а) часть квартиры, каждый может оформить собственный вычет, но общая возвратная сумма не превысит 260 000 рублей × 2 = 520 000 рублей.

Кто считается взаимозависимыми лицами?

Согласно Налоговому кодексу РФ, взаимозависимыми считаются:

1. Супруги, родители‑дети, родители‑внуки.
2. Близкие родственники, если их имущество объединяется в совместный бюджет (например, при совместном проживании и совместном управлении финансами).
3. Лица, находящиеся в официальных отношениях, указанных в ФЗ «О противодействии коррупции» (партнеры, учредители одной компании и т.п.).

Важно: внук и бабушка не относятся к взаимозависимым лицам. Поэтому при покупке квартиры у бабушки внук сохраняет право на вычет.

Условия получения вычета при покупке у бабушки

• Договор купли‑продажи должен быть оформлен в установленном порядке (Нотариус или в МСК). В договоре указываются полные данные сторон, стоимость и способ оплаты.
• Квартира должна быть жилая – в т.ч. квартира в новостройке, в которой ещё нет права собственности, но есть договор долевого участия.
• Покупатель (внук) должен быть владельцем право собственности (выписка из ЕГРН) на момент подачи декларации.
• Срок владения квартирой не менее трёх лет (если продаётся в течение этого периода, доход от продажи подлежит налогообложению, но вычет при покупке всё равно сохраняется).
• Для получения вычета необходимо иметь документально подтверждённые расходы – договор, квитанции, выписки из банков.

Как рассчитывается налоговый вычет?

Пример расчёта (2026 год):

Если внук заплатил 3 млн руб., но лимит вычета – 2 млн, то возврат составит 13 % × 2 млн = 260 000 руб.. Оставшиеся 1 млн расходов не учитываются в вычете.

Необходимый пакет документов

• Заполненная декларация 3‑НДФЛ за год, в котором была совершена покупка (например, за 2025 год, если покупка была в 2025 г.)
• Копия договора купли‑продажи и акт приёма‑передачи.
• Квитанции/выписки из банка, подтверждающие факт оплаты (перевод, наличные через кассу).
• Документы, подтверждающие право собственности покупателя (выписка из ЕГРН).
• Справка о доходах (2‑НДФЛ) от работодателя за тот же налоговый период.
• Если вычет распределяется между супругами – копии свидетельства о браке и заявления о распределении долей вычета.

Подача декларации и сроки

1. Подготовить пакет документов (см. выше).
2. Заполнить форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ЛКФНС или через Госуслуги.
3. Прикрепить сканы всех документов (в оригиналах можно не представлять).
4. Отправить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом покупки (для 2025 года – до ).
5. Налоговая проверяет декларацию в течение 30 дней, после чего перечисляет возврат на указанный банковский счёт.

Распределение вычета между супругами

Если квартира приобреталась совместно (например, внук и его жена), каждый из супругов может оформить собственный вычет в размере до 260 000 рублей, но только при условии, что их доли в праве собственности подтверждены документально. При этом общая сумма возврата не может превышать 520 000 рублей.

Продажа квартиры в тот же год

Если внук решит продать квартиру в течение трёх лет после покупки, налог на доход от продажи (13 % от разницы цены) подлежит уплате. При этом уже полученный имущественный вычет не отменяется, но может быть уменьшен на сумму налога, уплаченного при продаже.

Последние изменения (2024‑2026)

• С 2024 года в ФНС уточнили, что внук‑бабушка не являются взаимозависимыми лицами, и вычет при такой сделке сохраняется.
• В 2025 году был введён единый портал Госуслуг для подачи деклараций, упрощённый электронный набор документов.
• С 2026 года лимит расходов, учитываемых в вычете, остаётся 2 млн руб., но планируется его увеличение до 6 млн руб. (проект закона находится в стадии обсуждения).
• Начиная с 2026 года, налоговая позволяет «переносить» неиспользованную часть вычета на следующее жилищное приобретение в течение 5 лет.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Можно ли получить вычет, если квартира куплена у бабушки за символическую цену?

Да. Вычет рассчитывается от фактической суммы, подтверждённой документами (договор, платёжные документы). Если цена ниже рыночной, налоговая может запросить подтверждение «справедливой стоимости», но вычет всё равно возможен.

Вопрос 2: Что делать, если бабушка и внук совместно владеют квартирой?

В таком случае каждый из собственников может оформить вычет в рамках своей доли. При этом совместное владение не делает их взаимозависимыми, если нет совместного бюджета.

Вопрос 3: Какой срок хранения документов?

Налоговая сохраняет право проверки в течение трёх лет после подачи декларации. Поэтому рекомендуется хранить оригиналы договоров и платёжных документов минимум 5 лет.

Вопрос 4: Можно ли получить вычет, если квартира была получена по наследству, а потом продана?

Наследуемая квартира не подлежит вычету при её продаже, но если внук в дальнейшем покупает другую квартиру, он может воспользоваться вычетом на новую покупку (при соблюдении лимитов).

Покупка квартиры у бабушки – выгодный способ оформить собственность, а также сохранить право на имущественный налоговый вычет. Главное – правильно оформить сделку, собрать полный пакет документов и подать декларацию в срок. При соблюдении всех условий внук может вернуть до 260 000 рублей (или до 520 000 рублей совместно с супругой) за каждый налоговый период.

Дата актуализации информации: . Ссылки и нормы законодательства могут изменяться, рекомендуется проверять текущие правила на официальных ресурсах ФНС России.