В России под термином «вновь создаваемое недвижимое имущество» понимается объект капитального строительства, который ещё не введён в эксплуатацию, но уже существует в виде:
- строящегося здания, сооружения;
- долевого объекта (квартира, апартамент, паркинг, офис);
- объекта капитального ремонта или реконструкции, если результатом становится новый объект в градостроительном и кадастровом смысле․
Законодательное определение и актуальные источники
С ключевые понятия закреплены в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) и Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учётом последних изменений от ):
- ст․ 1 ГрК РФ: объект, созданный или создаваемый в результате строительства, реконструкции, капитального ремонта;
- ст․ 41 218-ФЗ: право собственности на вновь созданный объект переходит к застройщику с момента внесения сведений в ЕГРН, если иное не предусмотрено договором․
2026 г․ внёс ряд уточнений: упростили порядок выдачи разрешения на ввод для объектов ИЖС площадью до 500 м² и ввели цифровые технические паспорта (электронный XML-документ, подписанный ЕСИА-МС)․
Классификация вновь создаваемых объектов
| Тип объекта | Особенность | Первичная регистрация |
|---|---|---|
| Жилые многоквартирные дома | Обязательное разрешение на ввод, формирование земельного участка | как единый объект, затем раздел на квартиры |
| ИЖС/садовые дома | Достаточно уведомления о планируемых работах | в упрощённом порядке через МФЦ |
| Нежилые здания (офисы, склады) | Нужна экспертиза проектной документации | с формированием кадастрового паспорта |
| Объекты капитального ремонта | При увеличении площади более 25 % – признаются «вновь созданными» | перераспределение площади, новый кадастровый номер |
Этапы создания недвижимого имущества
- Проектирование
Подготовка проектной, рабочей документации, прохождение экспертизы (при необходимости)․ - Разрешение на строительство
Оформляется в органах местного самоуправления (Госстройнадзор, Минстрой субъекта)․ - Строительство
Ведение строительного журнала, контроль качества, приёмка скрытых работ․ - Разрешение на ввод
В 2026 г․ подаётся через портал Госуслуги в формате электронного XML-документа․ - Государственный кадастровый учёт
Подаётся заявление в Росреестр или МФЦ, прилагается технический план от кадастрового инженера․ - Регистрация права собственности
После внесения сведений в ЕГРН право возникает у застройщика, затем переходит к участникам долевого строительства․
Важные юридические аспекты 2026 года
ДДУ и эскроу-счета
После перехода на проектное финансирование (214-ФЗ в редакции 2023-2026) деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах․ Право собственности у застройщика возникает только после ввода и сдачи квартир по акту приёма-передачи․
Налоги и отчётность
- Налог на имущество: начисляется с момента постановки на кадастровый учёт; при отсутствии кадастровой стоимости – с инвентаризационной․
- НДС 20 % при продаже новостроек действует до , далее планируется понижение до 7 % (обсуждается в Госдуме)․
Защита дольщика
Если объект не сдан в срок, дольщик может:
- требовать неустойку (1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки);
- по новым поправкам 2026 г․ – получить компенсацию из Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, если застройщик банкрот․
Пошаговая инструкция для застройщика (2026)
- Подготовьте земельный участок: проверьте кадастровую карту, выписку ЕГРН, отсутствие обременений․
- Оформите градостроительный план через ГИС «Государственный кадастр недвижимости»․
- Закажите проект у аттестованного проектировщика (СРО)․
- Получите положительное заключение экспертизы (если площадь >1500 м² или выше 3 этажей)․
- Подайте заявление на разрешение строительства через Госуслуги → «Получение разрешения на строительство»․
- Ведите онлайн-журнал строительства в системе «Стройнадзор․Онлайн» (обязательно с )․
- Выполните технический план кадастровым инженером (обновлённый формат XML-2․9)․
- Получите разрешение на ввод через личный кабинет застройщика в ЕСИА-МС․
- Зарегистрируйте право собственности в ЕГРН и сдайте квартиры по акту․
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: не оформлены права на землю → Решение: зарегистрировать право аренды или собственности до начала строительства․
- Ошибка: технический план с ошибкой в площади → Решение: проверить замеры кадастрового инженера независимым техническим заключением․
- Ошибка: просрочка сдачи дома → Решение: включать в договор реальные сроки и бронировать неустойку фондом компенсаций․
Создание вновь возводимого недвижимого имущества в 2026 г․ – это строго регулируемый процесс, где важно:
- Заранее проверить земельный участок и проектную документацию․
- Всё оформлять онлайн: от разрешения до разрешения на ввод․
- Привлекать кадастрового инженера и юриста на каждом этапе․
- Использовать эскроу-счета для защиты дольщиков и репутации застройщика․
Короткий чек-лист:
- ☐ Есть право на землю
- ☐ Есть положительное заключение экспертизы
- ☐ Есть разрешение на строительство
- ☐ Ведётся онлайн-журнал
- ☐ Готов технический план
- ☐ Получено разрешение на ввод
- ☐ Право собственности в ЕГРН