Статус владельца недвижимого имущества определяет круг прав, обязанностей и налоговых последствий, которые возникают у физического или юридического лица․ Ниже разберёмся, кого именно российское законодательство считает владельцем, как подтвердить этот статус и какие новшества 2024–2026 годов уже вступили в силу․

Кого закон называет «владельцем недвижимого имущества»?

В Гражданском кодексе РФ (ст․ 209) и Налоговом кодексе РФ (ст․ 401) под владельцем понимается:

• лицо, зарегистрированное в ЕГРН как правообладатель объекта недвижимости;
• лицо, владеющее объектом на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения;
• лицо, получившее объект по договору долевого участия после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права в Росреестре․

Иными словами, ключевой критерий, именно запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а не наличие «бумажных» документов․ Последние являются лишь основанием для внесения сведений в реестр․

Как подтвердить статус собственника в 2026 году

Основные документы

1. Выписка из ЕГРН․ Формируется в электронном виде на портале rosreestr․gov․ru или через госуслуги․ Действительна 30 календарных дней с момента формирования․
2. Цифровой кадастровый паспорт․ С Росреестр выдаёт только электронный вариант (ФЗ-74)․
3. QR-код на кадастровой выписке․ Позволяет быстро проверить подлинность документа через мобильное приложение «Мой квартал»․

Проверка по кадастровому номеру

На публичной кадастровой карте pkk․rosreestr․ru любой человек может бесплатно проверить:

• кадастровую стоимость объекта;
• ФИО/наименование владельца (если не подано заявление о закрытии сведений);
• обременения (ипотека, арест, сервитут)․

Права владельца в 2026 году

Обязанности и налоги

Налог на имущество физлиц

С ставка в большинстве регионов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости․ Важные изменения:

• Новая федеральная льгота — 20 м² «скидки» на каждого ребёнка-владельца доли (Письмо ФНС № БС-4-21/6654@ от )․
• ЕЖК (единый жилищный капитал) от 2026 года: владельцы могут направить сумму ЕЖК на уплату налога без заявления (автоматическое списание)․

Налог на имущество организаций

Упрощённая декларация 2025: компании сдают единую форму «Единый налоговый счёт»․ Для недвижимости введён автоматический расчёт ФНС по данным ЕГРН (п․ 6 ст․ 386 НК РФ, редакция 2024 г․)․

Уведомление о начале использования

Если объект переходит из категории «незавершённое строительство» в «готовое помещение», владелец обязан подать уведомление в ИФНС в течение 30 дней после регистрации права (Письмо ФНС от № СД-4-3/7512@)․

Риски и спорные ситуации

«Фактический» vs «юридический» владелец

Если квартира куплена по ДДУ, но право ещё не зарегистрировано, налоговый орган считает собственником застройщика․ Начисление налога производится на основании кадастровой стоимости строящегося объекта, пока не появится запись в ЕГРН о переходе права․

Долевая собственность

Владельцем признаётся каждый долевик․ Налог начисляется пропорционально доле․ Если объект оформлен на ребёнка, налоговое уведомление приходит законному представителю (родителю/опекуну)․

Перепланировка без согласования

С перепланировка без внесения изменений в ЕГРН влечёт:

• административный штраф до 2 000 ₽ для физлиц;
• запрет на регистрацию сделок до приведения в норму (Приказ Минстрой РФ № 234/пр)․

Что делать, если вы не согласны с записью в ЕГРН

1. Получите электронную выписку на Госуслугах․
2. Подайте заявление о несогласии через МФЦ или онлайн (ФЗ-353)․
3. В течение 5 рабочих дней Росреестр обязан направить запрос заинтересованным сторонам и внести исправления либо отказать с мотивировкой․

С 2024 по 2026 годы статус «владельца недвижимого имущества» полностью увязан с данными ЕГРН․ Отсутствие актуальной регистрации — главный риск для уплаты налогов и заключения сделок․ Проверяйте сведения регулярно, используйте электронные сервисы Росреестра и ФНС, а при спорных ситуациях — своевременно обжалуйте ошибки в реестре․