Разница между «жилой», «общей» и «кадастровой» площадями зачастую вводит в заблуждение даже опытных застройщиков и покупателей․ Особенно часто возникает вопрос: входит ли открытая веранда (терраса) в площадь дома? Ответ зависит от того, какой именно площадью мы интересуемся — технической, жилой, кадастровой или той, что используется для расчёта налогов․ Ниже — разбор по каждому из основных случаев․

Кадастровая (техническая) площадь дома: веранда включается

Согласно п․ 10․3 «Правил измерения площади помещений», утверждённых Минстроем РФ, в кадастровую площадь жилого здания закономерно входят:

• площади балконов, лоджий, террас и веранд;
• площади внутренних перегородок и стен;
• лестничные площадки и ступени․

Таким образом, если веранда:

1. стоит на общем фундаменте с домом;
2. закрыта общей кровлей;
3. присоединена к дому несущими конструкциями,

— она обязательно будет отражена в ЕГРН как часть общей кадастровой площади здания․

Источник: официальный ответ кадастрового инженера РКЦ Оренбурга, ․

Жилая площадь: веранда не входит

Статья 15 ЖК РФ прямо исключает из жилой площади:

• балконы;
• лоджии;
• веранды и террасы;
• эксплуатируемую кровлю․

Это правило действует и для квартир в многоквартирных домах, и для индивидуальных жилых домов․ При расчёте норм предоставления жилья, льгот, субсидий и коммунальных тарифов площадь веранды никак не учитывается․

Площадь для налога на имущество: веранда входит

Налоговая база определяется исходя из кадастровой площади всего здания․ Следовательно, если веранда была зафиксирована в ЕГРН как часть дома, она повлияет на кадастровую стоимость и, соответственно, на размер налога на имущество․

Практический пример из форума

Жительница Санкт-Петербурга (форум ЗАКОНИЯ, 26 февраля 2014 г․) привела следующие цифры:

• «Общая площадь» по БТИ 199,0 м²;
• «По внутреннему обмеру» 135,9 м²;
• Веранды, балконы 63,1 м²․

В свидетельстве о собственности указано: «Общая площадь 135,9 м²»․ Это означает, что площадь веранды была учтена только в кадастровом плане, но исключена из жилой площади, используемой для расчёта очереди на улучшение жилищных условий․

Ключевые советы владельцам

• Перед покупкой сравнивайте кадастровый план и технический паспорт: иногда застройщики указывают «общую площадь» без веранды, но кадастровая стоимость рассчитывается с неё․
• При приватизации уточняйте, какая именно площадь нужна (для очереди — жилая без веранды)․
• При достройке веранды подайте уведомление о вводе объекта в эксплуатацию, чтобы избежать штрафов за самострой и корректно отразить площадь в ЕГРН․