Почему важно точно знать‚ входит ли терраса в общую площадь?
Размеры дома напрямую влияют на кадастровую стоимость‚ налог на недвижимость‚ страховые взносы и рыночную цену объекта. Ошибка при замерах может привести к переплате налогов или‚ наоборот‚ к конфликтам с покупателями и инспекциями. Поэтому вопрос «включается ли терраса в общую площадь жилого дома» звучит всё чаще: террасы становятся обязательным элементом современной загородной архитектуры‚ а законодательство регулярно меняется.
Что такое «общая площадь» по российским нормам
Опираемся на два ключевых документа:
- ЖК РФ (ст. 15) – для квартир и жилых помещений в МКД.
- СП 54.13330.2021 «Жилые многоквартирные дома» – для частных домов и их составных частей.
В обоих случаях под «общей площадью» понимается сумма площадей всех помещений и частей квартиры (или дома)‚ за вычетом:
- проёмов дверей и окон;
- площади под печами-каминами;
- площади наружных ограждающих конструкций (стен‚ колонн‚ капителей).
Классификация террас: открытая‚ закрытая‚ веранда – где граница?
Открытая терраса
Признаки: нет окон и дверей по периметру‚ крыша опирается на колонны‚ нет отопления.
- По ЖК РФ не относится к жилым помещениям.
- По СП 54.13330.2021 учитывается как элемент благоустройства участка‚ а не часть дома.
Закрытая терраса (застеклённая)
Признаки: присутствуют окна/стеклопакеты‚ двери‚ возможно отопление‚ но нет стационарных перегородок‚ выделяющих её в самостоятельную комнату.
- Если отсутствует отопление – считается вспомогательным неотапливаемым помещением‚ включается в общую площадь с коэффициентом 0‚3–0‚5 (регионы устанавливают сами).
- Если есть отопление и она соединена с домом общей системой отопления – включается полностью.
Веранда
По факту это то же‚ что закрытая терраса‚ но со всеми несущими стенами и отапливается. Поэтому:
- всегда входит в общую площадь;
- в техпаспорте обозначается как «веранда» или «пристройка».
Таблица-шпаргалка: считаем или не считаем террасу
| Тип террасы | Наличие остекления | Отопление | Учёт в общей площади |
|---|---|---|---|
| Открытая | Нет | Нет | Не учитывается |
| Застеклённая без отопления | Да | Нет | Учитывается частично (0‚3–0‚5) |
| Застеклённая с отоплением | Да | Да | Полностью |
| Веранда | Да | Да | Полностью |
Как технический план и кадастровый инженер учитывают террасу
Съёмка БТИ или кадастровым инженером
- Измеряют внутренние габариты по полу за вычетом толщины стен.
- Отмечают фактическое назначение помещения (терраса/веранда/пристройка).
- Присваивают коэффициент понижающий‚ если требуется.
Внесение в ЕГРН
Если вы достроили террасу и она теперь подходит под описание «жилое/вспомогательное помещение»‚ нужно:
- Заказать технический план у кадастрового инженера.
- Подать декларацию об изменении в ФГУП «Ростехинвентаризация» или МФЦ.
- После внесения изменений в ЕГРН площадь дома обновится‚ и налог пересчитают.
- Проверяйте технический паспорт (форма 1Б) перед покупкой – там всегда указано‚ входит ли терраса в общую площадь.
- Застекляя террасу‚ сразу продумайте отопление – оно увеличит площадь‚ но и налог.
- Не экономьте на кадастровом инженере: только официальный техплан защитит от споров с властями и покупателями.
Краткий ответ на главный вопрос
Открытая терраса не входит в общую площадь жилого дома.
Закрытая (застеклённая) терраса входит частично или полностью в зависимости от наличия отопления.
Веранда всегда входит полностью.
Для точного расчёта конкретного объекта сверяйтесь с актуальной редакцией СП 54.13330.2021 и приказом Минстроя № 854/пр от 2024 г.