Актуально на 20 апреля 2026 г.
В России категория «земли сельскохозяйственного назначения» (далее — «земли СХН») охватывает почти треть всей площади страны. От того, какой именно вид разрешённого использования (ВРИ) закреплён за участком, зависит, можно ли на нём строить, сдавать в аренду, переводить в другую категорию или вести бизнес. Ниже — подробный гид по всем разрешённым вариантам, актуальный после вступления в силу Федерального закона от № 295-ФЗ (в force с 1 марта 2026 г.).
Что такое «земли СХН» и что в них входит
Согласно ст. 78 Земельного кодекса РФ и разъяснениям Комитета по управлению госимуществом Псковской области, к землям сельхозназначения относятся:
- сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища);
- внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
- полезащитные лесные полосы;
- водные объекты, необходимые для сельхозпроизводства;
- здания и сооружения для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.
Как узнать ВРИ своего участка
- Откройте Публичную кадастровую карту.
- В графе «Разрешённое использование» найдёте строку вида «Для сельскохозяйственного производства» или другой код из классификатора.
- Проверьте выписку из ЕГРН — там же будут прописаны основной и дополнительные ВРИ.
Основные виды разрешённого использования (20 позиций классификатора Росреестра)
| № п/п | Код ВРИ | Разрешённая деятельность | Возможное строительство |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.1 | Выращивание зерновых, бобовых, масличных | Ангары, элеваторы, зернохранилища |
| 2 | 4.2 | Выращивание овощей, бахчи, корнеплодов | Теплицы, овощехранилища |
| 3 | 4.3 | Плодовые сады, ягодники | Холодильники, сортировочные пункты |
| 4 | 4.4 | Животноводство (молочное, мясное) | Фермы, коровники, КРС-комплексы |
| 5 | 4.5 | Птицеводство | Курятники, инкубаторы |
| 6 | 4.6 | Рыбоводство и аквакультура | Прудовые хозяйства, рыбоцех |
| 7 | 4.7 | Семеноводство и племенное дело | Лаборатории, питомники |
| 8 | 4.8 | Пчеловодство | Ульи, мёдопереработка |
| 9 | 4.9 | Грибоводство | Грибницы, грибохранилища |
| 10 | 4.10 | Кролиководство, звероводство | Клеточные комплексы |
| 11 | 4.11 | Разведение животных для спорта и досуга (конюшни) | Конюшни, манежи |
| 12 | 4.12 | Производство и первичная переработка сельхозпродукции | Мини-молочные, мясоперерабатывающие цеха |
| 13 | 4.13 | Хранение сельхозпродукции | Склады, силосные башни |
| 14 | 4.14 | Сельхозобслуживание (ремонт техники, ветеринария) | СТО, ветлечебницы |
| 15 | 4.15 | Агроэкотуризм | Гостевые домики (площадь ≤ 300 м², высота ≤ 10 м) |
| 16 | 4.16 | Выращивание декоративных растений, питомниководство | Парники, теплицы |
| 17 | 4.17 | Производство органических удобрений | Компостные установки |
| 18 | 4.18 | Исследование почв и растений | Полевые лаборатории |
| 19 | 4.19 | Образовательные и опытные хозяйства при вузах | Учебные корпуса, гостиницы для студентов |
| 20 | 4.20 | Иное, не противоречащее сельхозназначению | По согласованию с органами местного самоуправления |
Условно разрешённые виды использования (УВРИ)
В зонах СХ-2 и СХ-3 Московской области и ряда других регионов действуют условно разрешённые виды. Это значит, что для такого использования потребуеться специальное разрешение администрации:
- строительство объектов рекреации (базы отдыха, гостиницы);
- размещение логистических центров;
- организация пунктов розничной торговли сельхозпродукцией.
Что нельзя без перевода земель в другую категорию
На землях СХН запрещено:
- жилищное многоэтажное строительство (ИЖС разрешён только при наличии утверждённого планировочного проекта в границах населённого пункта);
- промышленное производство (металлургия, химия);
- торговые и офисные центры не относящиеся к сельхозобслуживанию;
- добыча полезных ископаемых.
Как изменить ВРИ или перевести землю в другую категорию
В пределах сельхозназначения (меняем только ВРИ)
- Подаёте заявление в МФЦ/Росреестр через электронную подпись.
- Оплачиваете госпошлину — 350 руб. для физлиц, 2 000 руб. для юрлиц.
- Прикладываете схему планировочной организации или планировочный проект (если требуется).
- Срок рассмотрения — 10 рабочих дней.
Перевод из сельхозназначения в категорию «земли населённых пунктов»
- Получение разрешения органа местного самоуправления о возможности перевода.
- Разработка проекта межевания территории и согласование с Минсельхозом (если площадь > 5 га).
- Госэкспертиза и утверждение решения муниципалитета.
- Оплата земельного налога с кадастровой стоимости (повышающий коэффициент 2–5 при неиспользовании по назначению).
Практические советы владельцам и арендаторам
Перед покупкой всегда заказывайте выписку ЕГРН и смотрите графу «Категория земель + ВРИ».
Если планируете строительство капитальных объектов, проверьте планы застройки муниципалитета — возможно, участок попадает в зону будущего водозабора или ООПТ.
Для агроэкотуризма можно возводить домики до 300 м², но требуется экспертиза почв и схема водоснабжения.
При аренде из государственного или муниципального фонда строительство разрешено только на срок аренды ≥ 5 лет.
На землях сельхозназначения можно выращивать, перерабатывать, хранить и продавать сельхозпродукцию, а также возводить вспомогательные постройки без перевода в другую категорию. Любые «несельскохозяйственные» объекты требуют либо условного разрешения, либо изменения ВРИ, либо перевода категории. С 1 марта 2026 г. все процедуры стали едиными по стране и выполняются через «Госуслуги» или МФЦ.
Получить консультацию по вашему конкретному участку можно у кадастрового инженера или в региональном отделении Росреестра.