Земельные участки в российском праве могут использоваться на разных основаниях. Ниже приведены ключевые виды права пользования, их особенности, а также последние изменения в законодательстве, применимые с 1 мая 2024 года.
Основные виды права пользования
- Право собственности на землю
- Закреплено государственным актом и свидетельством о государственной регистрации.
- Даёт максимальный объём правомочий: владение, пользование и распоряжение.
- Право постоянного (бессрочного) пользования
- Относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками участка (п. 1 ст. 216 ГК РФ).
- Не предусматривает срока прекращения; однако может быть реорганизовано в аренду при переходе права собственности на недвижимость (см. Постановление АСМО по делу № А40-89305/13-9-874 от ).
- Аренда земельного участка
- Договор заключается на срок от 1 года до 49 лет.
- Возможно заключение договора с несколькими собственниками; арендная плата может выплачиваться одному из них по соглашению сторон.
- Сервитут
- Позволяет собственнику здания или сооружения, расположенного на чужом участке, обеспечивать эксплуатацию объекта без перехода права собственности на землю.
- Может быть публичным или частным.
- Безвозмездное пользование (срочное)
- Договор заключается на определённый срок или без указания срока, но не может превышать 5 лет.
- Часто используется для временных нужд (например, стройка временных объектов).
- Фактическое пользование без правового основания
- Не признаётся законным; может быть прекращено по требованию собственника.
- Влечёт возможные санкции, включая выселение и компенсацию убытков.
Ключевые изменения 2024 года
Федеральные законы от 2 ноября 2023 г. № 509-ФЗ и № 518-ФЗ внесли поправки, которые вступили в силу с 1 мая 2024 года:
- Расширены основания преобразования права постоянного пользования в аренду при переходе права собственности на недвижимость.
- Уточнён порядок согласования договора аренды с несколькими сособственниками участка.
- Введена обязательная регистрация изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора.
Судебная практика
Спор в Сочи
Кассационный суд вернул на пересмотр дело о праве бессрочного пользования участком в центре города. В 1990-х годах часть участка была выделена под застройку без надлежащего оформления, что вызвало спор между Росимуществом и частным владельцем недвижимости. Суд указал на необходимость уточнить правовой статус участка с учётом новых положений 509-ФЗ.
Московский округ
Арбитражный суд Московского округа подтвердил, что при продаже здания, находящегося на участке с правом постоянного пользования, новый собственник здания обязан заключить договор аренды земли или перейти к другому виду правового режима.
Что важно помнить собственнику и пользователю
- Документы: всегда проверяйте наличие государственного акта и выписки из ЕГРН.
- Сроки: при аренде следите за датой окончания договора, чтобы избежать автоматического расторжения.
- Переход права: при смене собственника здания на чужом участке внимательно отслеживайте трансформацию постоянного пользования в аренду.
- Консультация: при любых спорных вопросах рекомендуется заранее обратиться к земельному юристу: официальных разъяснений ФНС и Росреестра пока недостаточно.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.