Дарственная (договор дарения) – это юридический документ, которым собственник передаёт своё имущество другому лицу безвозмездно. При сделках с недвижимостью такой договор имеет свои особенности, а также ряд обязательных процедур (нотариальное заверение, государственная регистрация). Ниже рассмотрены все основные виды дарственных, их особенности, порядок оформления и возможные риски.

Классификация дарственных на недвижимость

Согласно гражданскому кодексу РФ (ст. 575) и практикам нотариусов, дарственные делятся на несколько групп:

1. Реальная (прямая) дарственная – договор, по которому даритель сразу передаёт уже существующее право собственности на объект недвижимости.
2. Договор обещания дарения – предварительный документ, в котором одна сторона обязуется в будущем передать объект дарения. Окончательная передача происходит после выполнения условий (например, достижение определённого возраста одаряемого).
3. Дарственная доли в общей долевой собственности – передаётся не целая квартира/дом, а её часть (доля). Часто используется в рамках семейных споров и наследственных дел.
4. Дарственная с обременением – в договор могут быть включены ограничения (право проживания, залог, сервитут и т.п.).
5. Дарственная на будущую (не существующую) недвижимость – передаётся право на объект, который будет построен в дальнейшем (например, квартира в новостройке).
6. Дарственная в виде пожертвования – передача недвижимости в пользу благотворительных организаций; в таком случае часто требуется согласие органов опеки, если получателем является несовершеннолетний.

Реальная (прямая) дарственная

Самый распространённый вид. Даритель уже является собственником недвижимости и без условий передаёт её одаряемому. Требуется:

• Нотариальное заверение договора (обязательно, если одаряемый – несовершеннолетний, ограниченно дееспособный, а также при передаче доли в общей семейной собственности).
• Регистрация перехода права в Росреестре.

Договор обещания дарения

Подходит, когда даритель пока не может передать объект (например, он ещё не построен). Договор обязует стороны выполнить условие в будущем, после чего оформляется реальная дарственная.

Дарственная доли в общей долевой собственности

Часто используется, когда в семье несколько собственников и один из них желает передать свою часть. При этом требуется согласие остальных совладельцев (нотариальное заверение согласия супруга, если объект находится в совместной собственности).

Дарственная с обременением

В договор могут быть включены такие условия, как:

• Право проживания одаряемого (обременение «житейское»).
• Залог или ипотека, оставленная предыдущим кредитором.
• Сервитут (право прохода, проезда и т.д.).

Все обременения фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и становятся обременением для нового владельца.

Дарственная на будущую недвижимость

В случае новостроек часто используют такой тип договора. Даритель (застройщик) обязуется передать готовый объект в собственность одаряемому после завершения строительства. Для регистрации требуется:

• Договор долевого участия (или иной документ, подтверждающий право на строительство).
• Свидетельство о праве собственности застройщика.

Дарственная в виде пожертвования

Если объект передаётся благотворительной организации, то в договоре указываются цели пожертвования. При этом часто требуется согласие органов опеки, если одаряемый – несовершеннолетний.

Основные требования к оформлению дарственной

Нотариальное заверение

Обязательно в следующих случаях (по данным Контур.Реестро и практики нотариусов):

• Одаряемый – несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.
• Передаётся доля в общей семейной собственности.
• Сделка совершается между близкими родственниками (по закону это не обязательно, но часто требуется для подтверждения отсутствие скрытых условий).

Если же обе стороны – дееспособные взрослые, нотариальное заверение не является обязательным, однако рекомендуется для избежания споров.

Государственная регистрация

Переход права собственности в Росреестре обязателен независимо от наличия нотариального заверения; Без регистрации одаряемый не сможет пользоваться имуществом как собственник.

Необходимый пакет документов

Стоимость оформления

Расходы зависят от:

• Стоимость недвижимости (государственная пошлина в Росреестре – 0,1 % от стоимости, но не менее 4 000 руб).
• Степень родства (для близких родственников часто применяется льготная ставка 0,1 %).
• Регион (в Москве и Санкт‑Петербурге пошлины могут быть выше).
• Гонорар нотариуса (обычно от 2 % до 5 % от стоимости, но фиксированные тарифы тоже возможны).

Плюсы и минусы разных видов дарственных

Как оформить дарственную: пошаговая инструкция (2025‑2026)

1. Подготовка документов – собрать паспортные данные, выписку из ЕГРН, кадастр, согласие супруга (если требуется).
2. Выбор формы договора – определить, какой вид дарения подходит (реальная, обещание, с обременением и т.д.).
3. Консультация у нотариуса – обсудить возможные риски, получить образец договора, уточнить стоимость услуг.
4. Составление договора – в договоре указываются:
   • Полные данные сторон;
   • Описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
   • Условия (если есть ограничения, сроки и т.п.);
   • Сведения о обременениях (ипотека, сервитут);
   • Подписи сторон и нотариуса (при необходимости).
5. Нотариальное заверение (если требуется). Нотариус проверит правоспособность сторон и отсутствие скрытых условий.
6. Подача заявления в Росреестр – через онлайн‑сервис «Контур.Реестро» или лично в МФЦ. Прикладываются:
   • Оригинал (или нотариально заверенную копию) договора;
   • Кадастровый паспорт;
   • Квитанция об уплате госпошлины;
   • Согласие супруга/опеки (если требуется).
7. Получение выписки из ЕГРН – после регистрации в течение 5‑10 рабочих дней появляется запись о новом собственнике.
8. Регистрация в ТСЖ/УПД (по желанию) – для получения доступа к общим ресурсам дома.

Сроки

В среднем процесс занимает от 10 до 30 календарных дней, в зависимости от загруженности реестра и наличия спорных вопросов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить квартиру без нотариуса?

Да, если обе стороны – дееспособные взрослые, объект не находится в общей семейной собственности и одаряемый не является несовершеннолетним. Однако без нотариального заверения договор имеет меньшую доказательную силу в суде.

Нужна ли регистрация, если я дарю только долю?

Да. Любой переход права собственности (полный или долевой) подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Какие налоги платит одаряемый?

При дарении между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) налог на имущество не взимается. В остальных случаях может потребоваться уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от рыночной стоимости.

Можно ли включить в договор условие «одаряемый обязуется не продавать квартиру в течение 5 лет»?

Да, такие ограничения допускаются, однако они не являются обязательными для исполнения и могут быть оспорены в суде, если нарушат принципы свободного распоряжения имуществом.

Что делать, если у квартиры есть ипотека?

Ипотека остаётся обременением. При дарении необходимо согласие банка, либо погасить кредит до передачи прав. Иначе долг переходит к новому собственнику.

Дарственная на недвижимость – гибкий и часто выгодный инструмент передачи имущества между родственниками и близкими людьми. Выбор конкретного вида дарения зависит от целей сторон, наличия обременений и юридических ограничений. Главное – соблюсти обязательные процедуры (нотариальное заверение и регистрацию), правильно оформить документы и учитывать налоговые нюансы.

Если вы планируете оформить дарственную, рекомендуется обратиться к квалифицированному нотариусу (например, в нотариальную контору г. Москвы «Цветков Максим Сергеевич») для получения индивидуальной консультации и минимизации рисков.

Дата последнего обновления: . Информация взята из публичных источников (Контур.Реестро, РБК Недвижимость, юридические порталы и др.) и актуальна на момент написания.