Дата актуализации: 01:44:03 ()

Что такое ВРИ и почему это важно

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это фиксированный в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) перечень видов деятельности‚ которые разрешены на конкретном земельном участке. На практике ВРИ — это «то‚ что можно делать на земле». При сделках с землёй покупатель первым делом должен свериться с ВРИ‚ иначе:

• строительство может быть признано самовольным;
• арендатору откажут в регистрации объекта;
• инвесторам не дадут кредит под проект;
• возникнут штрафы и требование вернуть землю к исходному состоянию.

«Производственная деятельность» — что входит в понятие

С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от и новые Правила классификации видов разрешённого использования. В этих документах «производственная деятельность» охватывает:

1. Производство и обработка товаров (машиностроение‚ пищевая‚ дерево-обрабатывающая‚ текстильная‚ химическая и т.д.).
2. Складские и логистические операции‚ если они являются неотъемлемой частью производственного процесса.
3. Вспомогательные функции: лаборатории‚ сервисные мастерские‚ пункты питания персонала‚ административно-бытовые корпуса.

2.1 Допустимые подвиды

В ЕГРН подкоды могут быть записаны как:

• 4.1 — промышленно-производственные объекты;
• 4.2, энергетика‚ газ‚ водоснабжение;
• 4.3 — транспорт и логистика;
• 4.4 — складские зоны при производстве.

Важно: если в градостроительном регламенте прописан вспомогательный ВРИ (например‚ склад внутри промышленной зоны)‚ это не считается нарушением основного ВРИ «производственная деятельность».

Категории земель‚ где допустим ВРИ «производственная деятельность»

Как изменить ВРИ на «производственная деятельность»

4.1 Пошаговая схема

1. Получить выписку из ЕГРН и убедиться в текущем ВРИ;
2. Подготовить обоснование: техплан‚ бизнес-план‚ экологические расчёты.
3. Согласовать с администрацией муниципалитета (заседание архитектурно-градостроительного совета).
4. Подать заявление в комитет по земельным ресурсам региона (форма 295-ФЗ-26).
5. Опубликовать проект изменений на «Госуслугах» и официальном портале муниципалитета.
6. Дождаться приказа Росреестра о внесении записи в ЕГРН (срок до 15 рабочих дней).

4.2 Стоимость и сроки

• Госпошлина: 2 000 ₽ (физлица)‚ 22 000 ₽ (юрлица).
• Кадастровые работы: 8 000–30 000 ₽ в зависимости от площади.
• Экспертные заключения: от 50 000 ₽.
• Общий срок: 45–90 дней.

Советы столичного Росреестра

В 2026 г. Росреестр выпустил памятку для покупателей производственных участков:

• Проверять не только ВРИ‚ но и кадастровую стоимость: в 2025–2026 гг. произошло двукратное увеличение в ряде регионов.
• Сверять градостроительный регламент: если прописан коэффициент застройки (Kз)‚ то высота и плотность зданий ограничены.
• Убедиться‚ что участок не числится в перечне особо ценных сельхозземель — перевод запрещён.

Типичные ошибки и риски

1. Покупка «по соседству» со складом газа без проверки санитарно-защитной зоны — объект не даст разрешения на ввод.
2. Использование подвида 4.2 «энергетика» для чистого производства мебели — Росприроднадзор может оштрафовать за несоответствие фактического использования.
3. Игнорирование вспомогательного ВРИ «склад» при расширении цеха — новый склад окажется самостроем.

Вид разрешённого использования «производственная деятельность» — это ключевой фильтр при выборе промышленной площадки. С учётом поправок 295-ФЗ от процедура стала технически проще‚ но требует строгого соблюдения градостроительных регламентов. Перед покупкой участка:

• Закажите выписку ЕГРН с актуальной датой.
• Проверьте категорию земель и возможность перевода.
• Согласуйте вспомогательные ВРИ в проекте планировки.

Тогда производственная деятельность будет легальной‚ а инвестиции, защищёнными.