Вид разрешенного использования (ВРУ) – один из ключевых параметров, определяющих правовой режим земельного надела. Именно от него зависят допустимые виды деятельности, порядок строительства и возможность перепланировки участка. В 2022 году Министерство экономического развития РФ обновило классификатор ВРУ, что привело к существенному уточнению терминологии и расширению перечня разрешенных видов.

Правовая основа классификатора ВРУ

Регулирование вопросов вида разрешенного использования земельных участков происходит на нескольких уровнях:

1. Земельный кодекс РФ (ЗК) – основной нормативный акт, в котором закреплены общие принципы классификации и порядок изменения ВРУ (п. 2 ст. 7 ЗК).
2. Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. Закон ввёл новую главу в Земельный кодекс, уточняющую порядок перехода к новому классификатору и регулирующую плату за смену ВРУ.
3. Постановление Правительства РФ № 629 от  г. Устанавливало особенности регулирования земельных отношений и впервые ввело в действие обновлённый классификатор ВРУ.
4. Методические рекомендации Минэкономразвития (12 апреля 2022 г.) – конкретизируют группы, подгруппы и коды ВРУ, используемые в реестре Росреестра.

С 1 марта 2026 года в силу вступил закон, закрепляющий новые положения классификатора, однако большинство изменений, отражённых в классификаторе 2022 года, уже применяются на практике.

Структура классификатора ВРУ 2022

Классификатор делится на шесть основных групп, каждая из которых имеет подгруппы и конкретные коды (от 01 до 99). Ниже – краткий обзор.

Группа 1 – Сельскохозяйственное назначение

• 01 – Посевные земли (пшеница, рожь, ячмень и др.).
• 02 – Пастбищные земли.
• 03 – Земли под овощеводство и ягодные культуры.
• 04 – Фруктовые сады.
• 05 – Земли под виноградники.
• 06 – Сельскохозяйственные угодья, используемые для тепличного хозяйства.

Группа 2 – Лесное назначение

• 11 – Лесные массивы (многолетнее лесное покрытие).
• 12 – Лесопосадки (молодняк, плантации).
• 13 – Земли под охотничьи угодья.

Группа 3 – Промышленное и производственное назначение

• 21 – Промышленные зоны (производство, склады, логистические центры).
• 22 – Складские территории (без производственной части).
• 23 – Транспортно-логистические узлы.

Группа 4 – Жилое назначение

• 31 – Коттеджные поселки (дачные, загородные дома).
• 32 – Многоквартирные жилые дома (вторичная застройка, панельные дома).
• 33 – Жилые территории с комбинированным использованием (жилая + коммерческая).

Группа 5 – Коммерческое и общественное назначение

• 41 – Торгово-офисные комплексы.
• 42 – Образовательные учреждения (школы, детские сады, вузы).
• 43 – Медицинские учреждения.
• 44 – Спортивные и культурные объекты.

Группа 6 – Особые виды использования

• 51 – Охранные зоны (особо охраняемые территории, зоны военной инфраструктуры).
• 52 – Земли под рекреационные зоны (парки, зоны отдыха).
• 53 – Земли, отведённые под коммунальное и инженерное оборудование (водо- и электросети).

Что изменилось в классификаторе 2022 года?

Обновление 2022 года внесло несколько важных новшеств:

• Добавление новых кодов – например, коды 31 и 33, отражающие рост популярности коттеджных поселков и смешанных жилых комплексов.
• Уточнение формулировок – теперь в описании каждого вида указаны конкретные виды деятельности, что уменьшает разночтения между региональными органами.
• Согласование с международными классификаторами (например, CORINE), что упрощает статистический учёт и сравнение данных.

Практические последствия для собственников

Дачники и владельцы загородных участков

Для дачников, желающих построить коттедж, теперь существует отдельный код 31. Это упрощает процесс получения разрешения, так как в заявке указывается точный вид использования, а не «жилая застройка» общего характера.

Сельскохозяйственные предприниматели

Новые подгруппы (04 – фруктовые сады, 05 – виноградники) позволяют более точно классифицировать специализированные фермы, что влияет на налоговые ставки и субсидии.

Инвесторы в коммерческую недвижимость

Код 41 (торгово‑офисный комплекс) теперь чётко отделён от кода 21 (промышленный). Это облегчает получение банковского финансирования, поскольку кредитные организации используют классификатор при оценке рисков.

Операторы коммунальных служб

Код 53 облегчает процесс согласования прокладки инженерных сетей, так как в реестре уже указано, что данная территория отведена под коммунальное оборудование.

Как изменить вид разрешенного использования?

Смена ВРУ регулируется ФЗ 295‑ФЗ (2025) и постановлением № 629 (2022). Процедура выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления в орган местного самоуправления (ОМС) с указанием текущего и желаемого кода ВРУ.
2. Оплата государственной пошлины за смену вида (размер зависит от категории земли и разницы между старыми и новыми кодами).
3. Экспертиза проекта (при необходимости) – проверка соответствия нового ВРУ градостроительным планам.
4. Получение решения ОМС и внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Важно: с 2026 года введена обязательная публикация всех изменений в открытом реестре Росреестра, что повышает прозрачность процесса.

Перспективы развития классификатора

Новые законодательные инициативы (закон 295‑ФЗ, поправки к ЗК) предвещают дальнейшее уточнение классификатора:

• Возможное введение отдельной группы для энергетических территорий (солнечные и ветровые парки).
• Расширение «особых видов использования» в сторону экологически чувствительных зон (зоны охраны биологического разнообразия).
• Автоматизация процесса изменения ВРУ через электронный кабинет собственника (планируется к 2027 году).

Таким образом, классификатор 2022 года уже сейчас служит надёжным инструментом планирования и инвестирования, а дальнейшее развитие законодательства будет только повышать его эффективность.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2022 года стал важным ориентиром как для государственных органов, так и для частных собственников. Чёткая структура групп и подгрупп, добавление новых кодов и уточнение терминологии позволяют:

• Сократить количество разногласий между региональными администрациями;
• Упростить процесс получения разрешений и внесения изменений в реестр;
• Повысить прозрачность налогового и субсидионного учёта;
• Создать более предсказуемую правовую среду для инвестиций в недвижимость.

Следует внимательно следить за новыми поправками к земельному законодательству, так как они могут ввести дополнительные коды или изменить порядок расчёта платы за смену ВРУ. Регулярное обновление информации в личных кабинетах собственников и консультации с юристами помогут избежать штрафов и лишних расходов.

Автор: ваш полезный помощник. Дата публикации: 19 апреля 2026 г.