Актуальность темы․ С 1 марта 2026 года в Земельный кодекс РФ внесена новая глава «Виды разрешённого использования земельных участков», а Верховный Суд РФ буквально на днях выступил с важным классическим разъяснением: суды не признают правила землепользования и застройки (ПЗЗ) недействующими только из-за несоответствия вида разрешённого использования (ВРИ) уже сложившейся реальности․ Что это значит для собственников, застройщиков и органов власти, разберёмся ниже․

Что такое ВРИ и почему он «привязан» к зонированию

Каждый земельный участок в России имеет вид разрешённого использования (ВРИ) — это перечень видов деятельности, которые на нём допустимы․ ВРИ устанавливается:

• в градостроительной документации (ПЗЗ, генеральный план);
• в правилах землепользования и застройки муниципалитета;
• в решениях органов местного самоуправления о переводе или изменении категории․

Ключевой принцип: ВРИ должен соответствовать зоне, в которую попадает участок․ Например, если участок расположен в зоне «Ж-1 — малоэтажная жилая застройка», то основным ВРИ будет «индивидуальное жилищное строительство», а вспомогательным — «парковка, детская площадка, магазин до 400 м²»․

Виды ВРИ по новому закону

С Земельный кодекс разделяет ВРИ на три категории:

1. Основные — то, чем участок может использоваться «в первую очередь» (жилое строительство, сельхозпроизводство, промышленность и т․д․)․
2. Вспомогательные — допустимы только как сопутствующие основному (кафе в жилом доме, автостоянка при складе)․
3. Условно разрешённые — возможны при соблюдении дополнительных требований (например, гостиница в зоне малоэтажной застройки при увеличении инженерной мощности)․

Как узнать ВРИ своего участка

Для начала проверьте:

• Кадастровую карту Росреестра — ВРИ отображается в выписке ЕГРН;
• Публичную кадастровую карту (pkk․rosreestr․ru) — вкладка «Разрешённое использование»;
• Правила землепользования и застройки на сайте муниципалитета (раздел «Градостроительная документация»)․

Что делать, если ВРИ не подходит вашим планам

Перевод в пределах того же зонирования

Если новый вид уже предусмотрен ПЗЗ, достаточно:

1. Подать заявление в местную администрацию (департамент архитектуры или земельный отдел)․
2. Получить согласование с заинтересованными ведомствами (Роспотребнадзор, МЧС, ГИБДД)․
3. Зарегистрировать изменение в ЕГРН․

Изменение зонирования (крайняя мера)

Если нужный ВРИ в зоне не прописан, придётся вносить изменения в ПЗЗ․ Это:

• долгая процедура общественных слушаний (от 6 месяцев);
• обязательное обоснование изменений;
• решение совета депутатов муниципалитета․

Судебная практика: почему «несоответствие» не делает ПЗЗ недействующими

Кейс Верховного Суда РФ (апрель 2026): застройщик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра, ссылаясь на то, что ВРИ участка «жилое строительство» не соответствует фактическому использованию․ Суд указал, что:

«…отсутствие соответствия фактическому использованию само по себе не влечёт признание ПЗЗ недействующими; такое несоответствие регулируется в рамках административного или гражданского судопроизводства по отдельному спору»․

Риски покупателя

*КРТ, комплексное развитие территории

Алгоритм действий для собственника земли

1. Шаг 1․ Получите выписку ЕГРН и убедитесь, что ВРИ указан без ошибок․
2. Шаг 2․ Сверьте ВРИ с ПЗЗ на сайте местной администрации․
3. Шаг 3․ Если планируете новый вид деятельности, подайте заявление на изменение ВРИ (если он уже есть в зоне)․
4. Шаг 4․ При необходимости закажите градостроительное обоснование для перевода в другую зону․
5. Шаг 5․ После положительного решения — зарегистрируйте изменение в Росреестре․

Краткий FAQ

Можно ли строить гараж в зоне ИЖС?

Да, если гараж — вспомогательный ВРИ, разрешённый в ПЗЗ․

Сколько стоит изменение ВРИ?

Госпошлина — 2 000 ₽; Разработка проекта — от 30 000 ₽ (в зависимости от региона)․

Что будет, если я продам участок с «неправильным» ВРИ?

Новый собственник может обратиться в суд и потребовать уменьшения цены либо расторжения сделки․