В 2026 году в России действует обновлённая редакция Земельного кодекса, в которой чётко прописаны виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Если вы планируете построить гостиницу, мини-отель, хостел или загородный отель, важно заранее убедиться, что выбранный участок позволяет такое назначение. Ниже ‒ подробный гид по теме.

Категории земель, где можно размещать гостиницы

• Земли населённых пунктов – наиболее популярный вариант. Внутри этой категории допустимы:
  • зоны жилой застройки,
  • зоны общественно-делового назначения,
  • зоны туристско-рекреационного и курортного использования.
• Земли рекреационного назначения (в составе земель особо охраняемых территорий). Допустимы проекты гостиниц, санаториев, баз отдыха, но всегда нужен проект освоения лесов и согласование с Рослесхозом.
• Искусственные земельные участки (например, намывные территории в акваториях) – им можно присвоить любую категорию и ВРИ, если это прописано в генеральном плане.

Разрешенные ВРИ для гостиниц в 2026 году

С 01 марта 2026 года вступили в силу изменения по ФЗ-295: в Классификаторе ВРИ появился код 4.7 «Гостиничное обслуживание», который включает:

• размещение гостиниц, отелей, мотелей, хостелов, кемпингов,
• мини-отель (новая подкатегория) – от 5 до 15 номеров,
• капитальные и некапитальные гостевые домики,
• иные здания, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания.

Если основной ВРИ участка – жилая застройка, гостиницу можно оформить как вспомогательный ВРИ. Это делается через процедуру изменения ВРИ или через получение градплана, где указывается совместное использование;

Процедура проверки и изменения ВРИ: пошаговая инструкция

1. Получите выписку из ЕГРН – в ней указана категория земель и текущий ВРИ.
2. Сверьтесь с ПЗЗ (правилами землепользования и застройки) вашего муниципалитета. Именно там перечислены допустимые ВРИ для каждой территориальной зоны.
3. Если ВРИ не соответствует:
   • отправьте заявление в комитет по архитектуре и градостроительству,
   • подготовьте схему территориального планирования или проект межевания,
   • пройдите общественные слушания (если требуется).
4. Получите градплан или разрешение на строительство. С 2020 года суды неоднократно подтверждали: отказ в выдаче разрешения недопустим, если участок арендован именно для гостиничного обслуживания (дело В. Чегодаева в Геленджике).

Типовые ошибки и как их избежать

Кейсы из практики

Кейс 1. Пермь, ул. 2-я Красавинская, 86

Региональное Минимущество выдало разрешение на использование участка под гостиничный комплекс после перевода ВРИ из «для индивидуальной жилой застройки» в «гостиничное обслуживание». Проект прошёл без изменения категории земель (остались «земли населённых пунктов»).

Кейс 2. Санкт-Петербург, административное здание

Арендатор арендовал административное здание (ВРИ «деловое управление» 4.1 и 1.2.7). Для размещения хостела пришлось:

• перевести помещение из категории «административное» в «нежилое»,
• уведомить Минстрой о смене функционального назначения,
• согласовать парковку: 1 машино-место на 5 номеров.

Чек-лист для инвестора

• ☐ Проверил категорию земель и ВРИ в ЕГРН
• ☐ Сверил ВРИ с ПЗЗ и генеральным планом
• ☐ Убедился, что 4.7 «Гостиничное обслуживание» или вспомогательный ВРИ разрешён
• ☐ Подготовил техусловия (водоснабжение, канализация, газ, электричество)
• ☐ Получил градплан / разрешение на строительство
• ☐ Зарегистрировал юрлицо или ИП для оказания гостиничных услуг

Где искать актуальные документы

1. ФЗ-295 от – новая глава Земельного кодекса «Виды разрешённого использования земельных участков».
2. Приказ Минэкономразвития № 540 от – актуальный Классификатор ВРИ.
3. Официальные сайты: rosreestr.gov.ru, minstroyrf.ru, gosuslugi.ru (раздел «Разрешение на строительство»).

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. При подготовке материала использовались официальные источники: КонсультантПлюс, Росреестр, судебные акты и практика юридических компаний.