Техническое задание (ТЗ) – документ, формирующий основу для подготовки проектной документации в сфере градостроительства. Одним из ключевых элементов ТЗ является чёткое определение вида градостроительной деятельности, который будет реализовываться. Правильное формулирование этого пункта позволяет избежать юридических конфликтов, упростить процесс согласования и обеспечить соответствие проекта требованиям законодательства.

Понятие градостроительной деятельности

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГрК РФ), градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в т.ч. городов и иных поселений, осуществляемая в виде:

• территориального планирования;
• градостроительного зонирования;
• планировки территорий;
• архитектурно‑строительного проектирования;
• строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства.

Эти виды деятельности тесно взаимосвязаны и часто реализуются в рамках одного проекта, однако каждый из них имеет свои нормативные требования и порядок согласования.

Нормативно‑правовая база

Ключевые нормативные акты, регламентирующие виды градостроительной деятельности в России:

1. Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, 2, 48 и др.).
2. Градостроительные нормативы (ГН), утверждаемые Правительством РФ.
3. Федеральный закон «Об объекте недвижимости» (№ 218‑FЗ).
4. Региональные и муниципальные нормативные правовые акты (планы территориального развития, схемы застройки, локальные нормы).

В частности, ст. 48 ГрК РФ определяет порядок подготовки архитектурно‑строительного проектирования, а ст. 22 – роль технического заказчика, который уполномочен застройщика заключать договоры на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.

Классификация видов градостроительной деятельности

Для удобства их отражения в ТЗ виды делятся на три группы:

Планировочные виды

• Территориальное планирование – разработка генеральных планов, схем застройки, стратегий развития территорий.
• Градостроительное зонирование – определение зон использования земли (жилая, коммерческая, промышленная, рекреационная и пр.).
• Планировка территорий – детальная проработка размещения зданий, инженерных сетей, озеленения;

Проектные виды

• Архитектурно‑строительное проектирование – подготовка проектной документации (ЭП, КЭП, ПП, СМР).
• Инженерное проектирование – проекты инженерных сетей, систем энергоснабжения, водоснабжения и др.

Строительные виды

• Строительство – возведение новых объектов.
• Капитальный ремонт – комплексные работы по восстановлению технического состояния.
• Реконструкция – изменение функций, перепланировка, расширение существующих объектов.

Техническое задание: цель и структура

ТЗ в градостроительной сфере имеет несколько основных целей:

1. Определить объём и содержание проектных работ;
2. Установить требования к результату (качественные и количественные показатели);
3. Сформировать правовую основу для заключения договоров с проектными организациями;
4. Обеспечить соответствие проекта требованиям градостроительного законодательства и интересам заинтересованных сторон.

Стандартная структура ТЗ включает:

• Вводные сведения (наименование проекта, заказчик, технический заказчик, место реализации).
• Цели и задачи проекта.
• Перечень видов градостроительной деятельности (основного и сопутствующего).
• Требования к документации (перечень разделов, нормативные ссылки).
• Требования к качеству и срокам выполнения работ.
• Условия приемки и порядок согласования.

Как оформить вид градостроительной деятельности в ТЗ

Для каждой задачи необходимо указать:

1. Наименование вида деятельности в соответствии с терминологией ГрК РФ;
2. Краткое описание (что именно будет реализовано, на какой территории, в какие сроки);
3. Нормативные ссылки (статьи ГрК, федеральные и региональные нормативы);
4. Требования к результату (например, «разработать генеральный план территории площадью 150 га, согласовать его в органах местного самоуправления»);
5. Ответственный исполнитель (технический заказчик, проектировщик, подрядчик).

Пример формулировки:

Вид градостроительной деятельности: территориальное планирование (разработка генерального плана города).
Задача: подготовить и утвердить генеральный план развития городской территории площадью 2500 га, включающий зоны жилой, коммерческой и рекреационной застройки.
Нормативная база: ст. 1, ст. 2 ГрК РФ; Федеральный закон № 215‑ФЗ «О градостроительной деятельности»; региональный план территориального развития, утверждённый .
Требования к результату: готовый документ в виде проекта генерального плана с обоснованием, схемой застройки и перечнем ограничений, подлежащий согласованию в органе исполнительной власти города в течение 12 месяцев с даты подписания договора.
Ответственный: ООО «ГрадСтройПроект», технический заказчик – муниципальное образование «Городской Совет».

Примеры формулировок для разных видов деятельности

Вид градостроительной деятельности: градостроительное зонирование.
Задача: разработать схему зонирования территории муниципального района «Лесной» с выделением зон жилой (Р‑1), общественно‑деловой (Р‑2), промышленной (Р‑3) и рекреационной (Р‑4) застройки.
Нормативная база: ст. 1, ст. 2 ГрК РФ; Приказ Минстроя России от № 123/пр.
Требования к результату: подготовить схему зонирования в виде графической карты и текстового описания, включающего параметры плотности застройки, ограничения по высоте зданий и требования к инфраструктуре. Срок – 90 календарных дней.
Ответственный: ИП «Зонирование‑Эксперт», технический заказчик – Администрация района.
 

Вид градостроительной деятельности: архитектурно‑строительное проектирование.
Задача: подготовить проектно‑строительные решения для строительства многоэтажного жилого комплекса «Солнечный» (10 этажей, 200 квартир) с инженерными сетями.
Нормативная база: ст. 48 ГрК РФ; СП 31‑105-2021 «Градостроительные нормы и правила».
Требования к результату: полный комплект проектной документации (ЭП, КЭП, ПП, СМР) с согласованием в органах архитектурного контроля, сроки – 180 дней.
Ответственный: ООО «АрхПроект», технический заказчик – застройщик «ДомИнвест».
 

Вид градостроительной деятельности: капитальный ремонт.
Задача: выполнить капитальный ремонт жилого дома №12 по ул. Пушкина, 45 (1970‑г. постройка), включая замену фасадных систем, обновление инженерных коммуникаций и реконструкцию лестничных площадок.
Нормативная база: ст. 1, ст. 48 ГрК РФ; ФЗ «О капитальном ремонте многоквартирных домов» от № 188.
Требования к результату: разработка проектной документации и технического задания на выполнение работ, завершение ремонта в течение 12 месяцев, соблюдение требований к энергоэффективности (ТЭП 2025).
Ответственный: ЗАО «РемонтСтрой», технический заказчик – ТСЖ «Пушкинский».
 

Ошибки при формулировании вида деятельности и рекомендации

• Неоднозначные формулировки. Избегайте общих фраз типа «строительные работы». Указывайте конкретный вид: «строительство жилого дома», «реконструкция фасада».
• Отсутствие нормативных ссылок. Каждый пункт ТЗ должен содержать ссылки на соответствующие статьи ГрК РФ, федеральные и региональные нормативы.
• Смешивание нескольких видов без разделения. Если проект включает, например, и зонирование, и архитектурное проектирование, каждый из них оформляйте отдельным подпунктом.
• Неправильный статус исполнителя. Технический заказчик, как правило, – юридическое лицо, уполномоченное застройщиком (ст. 22 ГрК РФ). Указывайте его явно.
• Отсутствие критериев приемки. Пропишите, какие документы и в каком виде должны быть представлены для окончательной приемки.

Рекомендации:

1. Составляйте ТЗ совместно с юридическим отделом, чтобы гарантировать соответствие нормативной базе.
2. Используйте шаблоны, утверждённые в вашей организации, и адаптируйте их под конкретный проект.
3. Проводите предварительное согласование формулировок с органами местного самоуправления (мостовые комиссии, архитектурные комитеты).
4. Включайте в ТЗ «план-график» выполнения каждой части работ, чтобы контролировать сроки.

Точный и юридически выверенный вид градостроительной деятельности в техническом задании – это фундамент, от которого зависит успешность всего проекта. Правильное определение, подкреплённое нормативными ссылками и чёткими требованиями к результату, позволяет:

• сократить время согласования;
• избежать споров между заказчиком, подрядчиком и контролирующими органами;
• обеспечить соответствие проекта стратегическим интересам региона и интересам местных сообществ;
• повысить качество конечного градостроительного продукта.

Следуя рекомендациям, изложенным в данной статье, специалисты смогут подготовить техническое задание, которое будет полностью соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ и лучших практик современной градостроительной деятельности;

Дата публикации: | Автор: виртуальный помощник ChatGPT