Краткий ответ
Нет, с 2014 года площади балконов, лоджий, веранд и террас официально не входят в общую площадь жилого помещения и не отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как жилая часть квартиры. Однако в договорах долевого участия и рекламных проспектах застройщики зачастую приводят «общую приведённую площадь», куда балкон/лоджия всё же «попадают», но с понижающими коэффициентами.
Типы квартирной площади
Прежде чем разбираться с балконом, полезно разобраться, какие площади вообще существуют:
- Жилая площадь — сумма площадей всех жилых комнат (спальни, гостиные).
- Общая площадь, жилая площадь + кухня, коридоры, санузлы, кладовые, НО без балконов/лоджий.
- Общая приведённая площадь — общая площадь + балкон/лоджия/веранда/терраса, но с понижающими коэффициентами.
Коэффициенты для балконов и лоджий
| Элемент | Понижающий коэффициент | Комментарий |
|---|---|---|
| Балкон | 0,3 (30 %) | Выступает за фасад здания. |
| Лоджия | 0,5 (50 %) | Встроена в объём здания, имеет боковые стены. |
| Веранда/терраса | 0,3–0,5 | Зависит от типа ограждений и утепления. |
Точный коэффициент определяется проектной документацией и региональными нормами.
Как это работает на практике
При покупке новостройки
Застройщик указывает:
- «Чистую» общую площадь, 65 м² (без балкона).
- Балкон — 6 м² × 0,3 = 1,8 м².
Именно 66,8 м² чаще всего фигурирует в рекламе, однако в ЕГРН запишут 65 м².
При расчёте ЖКУ
Плата за отопление и общедомовые нужды считается только по «чистой» общей площади без балкона. Балкон не отапливается и в квитанции появляется лишь как факт наличия, но не влияет на кубометры тепла.
При перепланировке
Если вы утепляете балкон и объединяете его с комнатой, официально нужно:
- Согласовать перепланировку в БТИ и управе.
- Получить новый техплан;
- Зарегистрировать изменения в Росреестре.
После узаконивания площадь бывшего балкона перейдёт в общую и жилую площадь квартиры без коэффициентов (если теперь это отапливаемое помещение).
Что говорит закон
Прямое определение даёт Жилищный кодекс РФ (ст. 15, п. 5):
«В общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас, а также эксплуатируемой кровли»;
Аналогичные нормы содержатся в Приказе Минстроя РФ № 43/пр от .
Частые вопросы
Вопрос 1: Почему в рекламе пишут «68 м²», а в ЕГРН 63 м²?
Реклама оперирует «общей приведённой» площадью, где балкон/лоджия учтены с коэффициентом. ЕГРН отражает «чистую» общую площадь без балкона.
Вопрос 2: Платится ли налог на балкон?
Налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости всей квартиры. Кадастровый инженер, формируя план, не добавляет площадь балкона к «жилой», но земельный или кадастровый налог может косвенно учитывать всю конструкцию. Сумма вырастает несущественно.
Вопрос 3: Стоит ли покупать квартиру «с большим балконом»?
С точки зрения документов, балкон не увеличивает вашу «официальную» площадь. С точки зрения комфорта — это дополнительное пространство за небольшую надбавку (30–50 % стоимости квадратного метра).
- В ЕГРН и ЖКХ балкон/лоджия не входит в общую площадь квартиры.
- В договоре долевого участия застройщики пишут «общую приведённую» площадь с коэффициентами 0,3–0,5.
- Чтобы «сделать» балкон частью квартиры, нужно узаконить перепланировку и утепление.
Помните: всегда проверяйте две цифры — «общая» и «общая приведённая» — чтобы не столкнуться с неожиданным «сюрпризом» в документах и квитанциях;