Одним из самых часто встречающихся вопросов при проектировании и сдаче объектов является следующий: входит ли парапет в строительный объём здания? Ответ на него влияет на расчёт плотности застройки, коэффициента застройки, а в ряде случаев – на классификацию объекта и ставку налога на недвижимость․ Ниже разберёмся подробно, применяя актуальные СП, ФГИС ФАИС и судебную практику 2024-2026 гг․
Что такое парапет и какие у него функции
Парапет – это невысокая стенка, возвышающаяся по краю кровли, балкона, лестничного марша или проезжей части․ В зависимости от места расположения он выполняет:
- Безопасную – предотвращает падение людей, снега и крупных предметов;
- Конструктивную – служит опорой для крепления кровельного покрытия, водостоков, антенн, солнечных панелей;
- Архитектурную – задаёт визуальный завершённый силуэт здания, скрывает технические элементы кровли․
Как определяют «строительный объём» по российским нормативам
СП 118․13330․2012 «Общественные здания и сооружения»
Пункт 4․68 гласит: «Строительный объём — объём здания, ограниченный наружными поверхностями ограждающих конструкций (включая кровлю и световые фонари высотой до 1,5 м), без учёта выступающих элементов декоративного характера и инженерного оборудования»․
СП 54․13330․2016 «Многоквартирные жилые здания»
Приложение Б, п․ Б․2: «В строительный объём включаются все надземные и подземные этажи, включая технические, мансардные, а также световые фонари и купола выше 1,5 м»․
Приказ Минстроя № 1031/пр от
Именно этот документ закрепил единые правила расчёта кадастрового объекта недвижимости․ В п․ 8 приведён перечень элементов, которые не входят в строительный объём:
- Карнизы, пояса, пилястры, откосы;
- Элементы декоративного или архитектурного назначения;
- Изоляционные и гидроизоляционные слои кровли;
- Парапеты высотой до 0,5 м․
Конкретика по высотам: какая «строчка» в ПИБ и техпаспорт
| Высота парапета, м | Входит ли в строительный объём | Отражение в ПИБ |
|---|---|---|
| ≤ 0,5 | Нет | Не учитывается |
| 0,5–1,5 | Да, если выполнен из несущих конструкций | Учитывается частично (50 % высоты по методике Росреестра) |
| > 1,5 | Да | Включается полностью |
Пример: если высота парапета 0,9 м, но он выполнен из монолитного железобетона и является несущим ограждением эксплуатируемой кровли, кадастровый инженер включит его в объём полностью․ Однако при признании его декоративным (например, кованая ограда 0,9 м), объект спорный: требуются дополнительные экспертные заключения․
Почему это важно застройщику и собственнику
- Плотность застройки: лишние 30–50 м³ на типовом 10-этажном доме могут выбить проект из норматива․
- Кадастровая стоимость: чем больше объём, тем выше налог на недвижимость․
- Судебные споры: в 2025 г․ Верховный суд РФ (дело № А40-128123/2024) подтвердил, что парапеты высотой до 0,5 м не увеличивают строительный объём, если они не эксплуатируются как технический этаж․ Решение вступило в силу и служит прецедентом․
Пошаговая инструкция для застройщика
- Проверьте проект: в разделе «АР» укажите точную высоту парапета и его конструктив․
- Закажите техзаключение кадастрового инженера: он рассчитает объём с учётом последних разъяснений Минстроя 2026 г․
- Внесите уточнения в ПИБ: при высоте > 0,5 м укажите материал и несущую функцию, чтобы избежать споров․
- Храните фотоотчёты строительного контроля: при необходимости они подтвердят декоративный характер конструкции․
Краткий вывод
Парапет входит в строительный объём здания только в том случае, если его высота превышает 0,5 м и/или он является несущим элементом эксплуатируемой кровли․ При несущественных декоративных парапетах до 0,5 м объём не увеличивается, что подтверждено нормативами СП и судебной практикой 2024-2026 гг․
Тем самым при грамотном проектировании можно существенно сэкономить на кадастровых и налоговых платежах, не теряя при этом требований безопасности и архитектурного облика здания․