Государственная кадастровая оценка (ГКО) – это обязательный процесс, который позволяет определить кадастровую стоимость (КС) недвижимости. Именно эта величина используется как база для расчёта имущественных налогов, арендных ставок, а также в качестве справочного инструмента при сделках с недвижимостью.

Законодательная база

С 1 января 2026 года в России вступили в силу существенные изменения в Законе о государственной кадастровой оценке. Основные положения, влияющие на величину, рассчитываемую в ходе ГКО:

1. Отказ от применения индексов рынка недвижимости (ИРН) при автоматическом пересчёте кадастровой стоимости. Это решение принято для уменьшения колебаний стоимости, вызванных спекулятивными изменениями на рынке.
2. Обязательное проведение оценки всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест и, в отдельных регионах, земельных участков (например, в Татарстане в 2026 г.)
3. Установление единой методологии, основанной на сравнительном, доходном и затратном подходах с обязательным учётом региональных коэффициентов.

Что именно вычисляется в процессе ГКО?

В ходе оценки формируется несколько ключевых величин, из которых основным является кадастровая стоимость (КС). Она рассчитывается по формуле:

КС = Базовая стоимость × Коэффициенты корректировки

Где:

• Базовая стоимость – рыночная стоимость, полученная на основе выбранного подхода (сравнительный, доходный, затратный).
• Коэффициенты корректировки – поправки, учитывающие:
  • Расположение (центр, район, удалённость от инфраструктуры);
  • Техническое состояние и класс здания;
  • Возраст и износ;
  • Особенности использования (жилая, коммерческая, производственная);
  • Региональные коэффициенты (например, в Московской области учитывается плотность застройки);

Этапы расчёта кадастровой стоимости

Сбор исходных данных

Оценщик собирает информацию о:

• Площадях (жилая, нежилая, общая);
• Кадастровом номере и правовом статусе;
• Технической документации (планы, паспорта, акты обследования);
• Рыночных сделках с аналогичными объектами в регионе.

Выбор оценки

В зависимости от типа объекта применяется один из трёх подходов:

Применение корректирующих коэффициентов

После получения базовой стоимости к ней последовательно умножаются коэффициенты, утверждённые региональными нормативными актами. Пример расчёта для жилого дома в Московской области:

Базовая стоимость (сравнительный подход) = 150 000 ₽/м² × 250 м² = 37 500 000 ₽
Коэффициент расположения (центр) = 1,10
Коэффициент технического состояния (хорошее) = 0,95
Коэффициент возрастного износа (10 лет) = 0,92

КС = 37 500 000 × 1,10 × 0,95 × 0,92 ≈ 37 938 600 ₽

Формирование отчёта и внесение в ЕГРН

Оценщик готовит отчёт о государственной кадастровой оценке, который подписывается уполномоченным экспертом. После проверки документ заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Практическое значение кадастровой стоимости

• Налоговая база: КС является основой для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц.
• Сделки с недвижимостью: При купле‑продаже, аренде, залоге часто используют КС как ориентир для определения цены.
• Компенсации: При изъятии недвижимости в интересах государства компенсационные выплаты рассчитываются исходя из КС.
• Статистический анализ: Государство использует агрегированные данные о КС для мониторинга рынка недвижимости.

Региональные особенности в 2026 году

Московская область

В Московской области уже завершена оценка более 9,5 млн объектов, включая здания, помещения и машино-места. Особое внимание уделяется:

• Корректировке стоимости для территорий с высокой плотностью застройки.
• Внедрению автоматизированных систем расчёта, позволяющих ускорить процесс пересчёта без ИРН.

Республика Татарстан

В 2026 году в Татарстане планируется первая в регионе масштабная кадастровая оценка земельных участков. Основные задачи:

1. Определить кадастровую стоимость сельскохозяйственных и подземных земель.
2. Создать базу для расчёта налога на землю с учётом новых региональных коэффициентов.

Ключевые выводы

Величина, исчисляемая в ходе государственной кадастровой оценки, – это кадастровая стоимость, получаемая как результат сложного многоступенчатого расчёта, основанного на рыночных данных, доходных и затратных подходах, а также на наборе корректирующих коэффициентов, отражающих региональные и объектные особенности.

С 2026 года процесс оценки упрощён за счёт отказа от индексов рынка недвижимости (ИРН) и перехода к более стабильным методикам, что повышает предсказуемость налоговых обязательств и прозрачность сделок с недвижимостью.

Статья подготовлена на основе публичных источников, включая официальные пресс‑релизы Росреестра, материалы Интерфакса и региональные публикации от 2024‑2026 годов.