Актуальность. 20 марта 2025 г. Президент подписал очередной пакет поправок в ЗК РФ, который вступил в силу 01 апреля 2025 г. В статью 39.1 ЗК РФ внесены критически важные изменения: расширен перечень оснований возникновения права на госсек/муниципальные земельные участки и введён запрет на продажу «строительных» участков без проведения специальных аукционов.
Что говорит сама статья 39.1 ЗК РФ
Статья 39.1 Земельного кодекса РФ носит «вводно-определяющий» характер: она перечисляет все возможные основания, по которым граждане, юридические лица, органы власти и муниципалитеты могут получить права на землю из государственного или муниципального фонда. В действующей редакции от перечень выглядит так:
- Решение уполномоченного органа (исполнительного органа государственной власти РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления) о предоставлении участка в:
- собственность;
- аренду;
- безвозмездное срочное пользование;
- бессрочное (постоянное) пользование (только для государственных/муниципальных учреждений и организаций).
- Договор (соглашение) – если участок предоставляется на основе договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования, ренты, сервитута и т.п.
- Соглашение о публично-частном партнёрстве (ГЧП) – в рамках реализации инвестиционных проектов, включая концессионные соглашения.
- Аукцион/конкурс – проводится в форме открытого или закрытого конкурса/аукциона по правилам ст. 39.18 ЗК РФ.
- Приватизация – передача участка из государственной или муниципальной собственности в частную собственность гражданина или юрлица.
- Перераспределение земель – когда участок изымается у одного собственника (в случае нарушения законодательства) и передаётся другому лицу.
- Решение суда – вступившее в законную силу.
- по делам о признании права собственности (приобретательная давность);
- по делам о разделе имущества;
- в рамках банкротства.
- Иные основания, прямо предусмотренные федеральными законами (например, ст. 39.5 ЗК РФ – бесплатная передача в собственность определённым категориям граждан).
Ключевые поправки 2025 года
2.1 Запрет на прямую продажу «строительных» участков
С 1 апреля 2025 г. действует новый абзац 2 ст. 39.1:
«Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 39.3 и ст. 39.18 ЗК РФ».
Это означает, что участки под ИЖС, многоэтажное строительство, промышленные объекты и т.д. могут быть реализованы только через аукцион/конкурс (ст. 39.18) или в рамках особых процедур (ст. 39.3 – без торгов, но по перечню ограниченных случаев: например, для обеспечения обороны, ликвидации ЧС и т.п.).
2.2 Расширение возможностей по ГЧП
Пункт 3 дополнен формулировкой: «включая случаи реализации инвестиционного проекта в рамках соглашения о ГЧП, заключённого в соответствии с Федеральным законом «О ГЧП»». Теперь участки могут предоставляться без проведения аукциона, если это прямо предусмотрено ГЧП-проектом, утверждённым по особой процедуре.
2.3 Оцифровка процедуры
Все заявления и решения теперь подаются и публикуются в электронном виде через Единую информационную систему в сфере земельных отношений (ЕИСЗ). При этом отменён прежний 30-дневный срок на доработку документов – теперь заявление либо принимается «как есть», либо отклоняется.
| Цель получения участка | Основание (пункт ст. 39.1) | Нужен аукцион? |
|---|---|---|
| Индивидуальное жилищное строительство | Решение органа местного самоуправления + аукцион (ст. 39.18) | Обязателен |
| Объект соцкультбыта (школа, ФАП) | Решение органа МСУ безвозмездно или на особых условиях | Не нужен |
| Крупный инвестпроект (ЖК, ТРЦ) | ГЧП-соглашение + решение Правительства РФ | Можно без аукциона |
| Очередь по соцнайму | Бесплатная приватизация (ст. 39.5 ЗК РФ) | Не нужен |
| Приобретательная давность | Решение суда | Не нужен |
Что будет дальше
Федеральное кадастровое агентство уже разработало проект поправок, который в 2026 году должен:
- ввести единый срок предоставления участков из госфонда – 30 рабочих дней;
- сделать обязательным электронный договор аренды через ЕИСЗ;
- запретить передавать «строительные» участки в аренду без последующего аукциона на право собственности.
Практические рекомендации
Застройщику:
- Перед подготовкой заявки проверьте ВРИ (вид разрешённого использования) в выписке ЕГРН – если там указано «для строительства…», готовьтесь к обязательному аукциону.
- Учтите, что с 2025 г. аукционы проводятся только в электронной форме в ЕИСЗ; подключитесь к системе заранее.
- Если планируете ГЧП-проект, параллельно согласуйте проектную документацию с Министерством строительства РФ и Росимуществом – без одобрения ГЧП-совета участок не получить.
Гражданину-ИЖС:
- Уточните, есть ли участки в муниципальной кадастровой карте; если «свободных» нет – подайте заявление на включение в программу «Комплексное развитие застроенных территорий».
- Проверьте льготу на бесплатное получение земли (ст. 39.5 ЗК РФ) – если вы относитесь к категории «многодетная семья» или «участник боевых действий», можете получить участок без аукциона.
© 20 апреля 2026 г. Актуально на дату последней редакции ЗК РФ от . Перед любыми действиями рекомендуем получить индивидуальную консультацию земельного юриста.