Часто «дарственную» путают с наследством: люди думают, что если имущество передано бесплатно, то никаких налогов не возникает. На деле всё сложнее: при дарении квартиры налог может быть, а может и не быть – всё зависит от степени родства сторон и от того, кто именно признаётся налоговым резидентом РФ. Ниже — подробная инструкция о том, кто, сколько и когда обязан заплатить.
Кто обязан платить НДФЛ при дарении недвижимости
Плательщик — всегда одаряемый
Даритель (тот, кто передаёт квартиру) НЕ платит налог, потому что фактически он получает дохода не получает — совершает безвозмездную передачу.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января года дарения, если договором не зафиксирована более высокая рыночная цена (ст. 214.10 НК РФ).
Ставка НДФЛ
- 13 % — для налоговых резидентов РФ (физлица, находившиеся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд).
- 15 % — если годовой доход одаряемого превышает 5 млн рублей.
- 30 % — для нерезидентов РФ.
Когда платить не нужно: льготные случаи
Родство «до трёх колен»
Если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, доход освобождается от НДФЛ (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- Супруг(а)
- Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых)
- Дед, бабка и внуки
- Родные (полнородные и неполнородные) братья и сёстры
Важно: с г. льгота не распространяется на лиц, признанных иностранными агентами.
Пример без налога
Мария подарила квартиру своей несовершеннолетней дочери. Дочь — налоговый резидент РФ, степень родства соответствует льготе. НДФЛ не возникает, декларация 3-НДФЛ не подаётся, нотариальное согласие органов опеки требуется.
Когда платить нужно: «чужие» и дальние родственники
Кого Налоговый кодекс считает «чужими»
- Дядя/тётя, племянники, двоюродные братья/сёстры
- Зять, невестка, тёща, свекровь, деверь, шурин и т.п.
- Друзья, коллеги, сожители без официального брака
Пример с расчётом
Павел получил в 2021 году квартиру в дар от дальнего родственника. Кадастровая стоимость — 4 000 000 ₽. НДФЛ = 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽ — уплачен в 2022 году. В 2024 году Павел продаёт эту квартиру за 5 000 000 ₽. При расчёте налога от продажи он имеет право уменьшить доход:
- либо на фактически понесённые расходы по приобретению (в данном случае — 520 000 ₽ уже уплаченного НДФЛ);
- либо на имущественный вычет 1 000 000 ₽, если документы о расходах отсутствуют.
Сроки и порядок уплаты
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подача декларации 3-НДФЛ | До 30 апреля года, следующего за годом дарения |
| Уплата налога | До 15 июля того же года |
Как сэкономить, если льготы нет
- Купля-продажа вместо дарения. Иногда проще «продать» квартиру за символическую сумму (например, 10 000 ₽), а разницу оформить как безвозмездную финансовую помощь. Однако риск «занижения» цены контролирует налоговая: если кадастровая стоимость выше, доначислят НДФЛ исходя из рыночной оценки.
- Разбивка дохода в 2025 г. С г. при общем доходе свыше 5 млн ₽ ставка 15 % применяется только к сумме превышения, а не ко всей базе.
- Использование вычетов при последующей продаже. Если вы уже уплатили НДФЛ при дарении, сохраните квитанции — они уменьшат налогооблагаемую базу при продаже.
Нотариус и госпошлина
Договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, если доля переходит третьему лицу (п. 1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации»).
Госпошлина в 2026 году составляет 2 000 ₽. Участники ВОВ, инвалиды I и II групп, герои РФ и СССР платят 50 % от этой суммы.
Что важно помнить в 2026 году
- Налоговая активно обменивается данными с Росреестром: неподача 3-НДФЛ при ненулевой базе обнаруживается автоматически.
- Если квартира была подарена иностранному агенту, льгота по НДФЛ не применяется даже среди родственников.
- Любая «серого» схема (занижение цены, отсутствие договора) может привести к доначислению налога + штраф 20 % + пени.