У многих граждан возникает вопрос: «Сколько экземпляров договора купли-продажи недвижимости нужно подготовить, чтобы не столкнуться с проблемами при регистрации и в дальнейшем использовании?»
Ниже ― подробный ответ с учётом последних изменений законодательства и практики Росреестра на апрель 2026 года.

Минимально необходимое количество экземпляров

Закон «О государственной регистрации недвижимости» (последняя редакция – Федеральный закон № 218-ФЗ) не устанавливает жёсткого количества экземпляров, но исходя из практики:

• Оригинал № 1 – остаётся в Росреестре после подачи заявления на перерегистрацию права собственности;
• Оригинал № 2 – выдаётся покупателю с отметкой регистратора;
• Оригинал № 3 – остаётся у продавца;
• Оригинал № 4 – передаётся в банк, если сделка ипотечная (включая эскроу-счёт).

Таким образом, оптимально готовить 4–5 экземпляров.

Дополнительные экземпляры: когда они нужны

В 2026 году всё чаще встречаются ситуации, когда может потребоваться:

1. Экземпляр для нотариуса – если сделка удостоверяется нотариально (обязательно при долевой собственности, продажи доли, сделке с несовершеннолетними и т.д.);
2. Экземпляр для управляющей компании/ТСЖ – для перезаключения договора коммунального обслуживания;
3. Экземпляр для ФНС – при подаче 3-НДФЛ продавцом для подтверждения расходов/льготы по налогу на имущество;
4. Электронная подпись и электронный экземпляр – при подаче документов через МФЦ онлайн или Госуслуги. В этом случае один экземпляр заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью и хранится в ЕГРН.

Как оформлять каждый экземпляр

Каждый экземпляр должен быть:

• идентичен по содержанию (текст, приложения, схемы, акты приёма-передачи);
• подписан всеми сторонами в каждом экземпляре;
• пронумерован (например, «Экз. 1 из 5», «Экз. 2 из 5» …);
• сброшюрован и проколичён (печатью или каплей клея с подписью сторон на скреплённом месте) ― такое требование предъявляет Росреестр при приёме бумажного комплекта.

Что изменилось в 2026 году

С 01 марта 2026 года вступил в силу приказ Минэкономразвития № 77-н, который:

• ввел обязательное двухфакторное подтверждение личности при регистрации через онлайн-портал Росреестра;
• разрешил передавать только один оригинал бумажного договора, если остальные экземпляры хранятся в электронном виде (с ЭЦП) и привязаны к ЕГРН;
• обязал банки при ипотеке делать выписку из договора купли-продажи и хранить её у себя вместо полного экземпляра – экономия бумаги и ускорение оборота документов.

Пошаговый алгоритм для сторон сделки

1. На этапе подготовки договора согласовать точное количество экземпляров (4–5 обычно).
2. Заранее обсудить, кто несёт расходы на изготовление дополнительных экземпляров (обычно это продавец либо оплачивается 50/50).
3. При нотариальном удостоверении уточнить у нотариуса, сколько заверенных копий он выдаст (по умолчанию – 3).
4. Если планируется подача через МФЦ онлайн, подготовить PDF-файл договора с ЭЦП и сохранить его на двух носителях (облако + флеш-накопитель).
5. После регистрации передать экземпляры вторичным пользователям (ТСЖ, банк, страховая) в течение 5 рабочих дней, чтобы избежать споров по коммунальным платежам и страховым случаям.

Частые ошибки и как их избежать

Подытожим

Минимум – 3 экземпляра, оптимум – 4–5, максимум – 7 (если с ипотекой, нотариатом и ТСЖ).
С учётом новых правил 2026 года можно ограничиться 1 бумажным оригиналом и электронными копиями, но только при наличии у всех сторон квалифицированной электронной подписи.

Сохраните эту инструкцию: она поможет избежать лишних походов в МФЦ и споров после сделки.