В 2025–2026 гг. правила подачи 3-НДФЛ при продаже недвижимости заметно упростились, но все еще содержат «подводные камни». Ниже ‑ разбор на конкретных ситуациях: когда отчитываться не нужно, а когда ‑ обязательно.
Когда декларацию подавать не нужно
- Минимальный срок владения истёк
- Если квартира была куплена после → 5 лет (или 3 года, если единственное жильё, получена по наследству, по договору дарения от близкого родственника, приватизирована).
- Если квартира была куплена до → 3 года.
- Стоимость продажи ≤ 1 000 000 ₽ (размер стандартного имущественного вычета).
С 2022 г. при превышении срока владения декларация не требуется даже при нулевой прибыли. - Продажа доли по отдельному договору: вычет 1 000 000 ₽ применяется к всей квартире, а доля получает пропорциональную часть.
Когда декларацию подавать обязательно
- Срок владения меньше установленного (см. п. 1).
- Цена продажи > 1 000 000 ₽, даже если фактически прибыли нет (например, продали дороже кадастровой стоимости, но дешевле покупной цены).
- Получена в дар не от близкого родственника и продана в течение 3 лет с момента дарения.
- Используется «альтернативный» способ уменьшения налога – за счёт фактических расходов (требует документов).
Какой налог платится
Ставка НДФЛ: 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).
Формула, если используете имущественный вычет:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример:
- Продажная цена — 3 150 000 ₽.
- Вычет — 1 000 000 ₽.
- Налог к уплате = (3 150 000 – 1 000 000) × 13 % = 279 500 ₽.
Если есть документы о расходах на покупку, можно выбрать вычет «доходы минус расходы».
Сроки подачи и уплаты 2026 года
| Событие | Крайняя дата |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ за 2025 г. | не позднее 30 апреля 2026 г. (по факту 2 мая 2026 г. – выходной перенос) |
| Уплата налога | не позднее 15 июля 2026 г. |
Что будет, если не подать
- Штраф – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
- Доначисление налога по кадастровой стоимости (если указали заниженную цену).
- Уголовная ответственность – при уклонении от уплаты крупных сумм.
Как подать 3-НДФЛ
- Онлайн через личный кабинет на сайте nalog.ru или Госуслуги.
- Лично в любой ИФНС.
- Почтой заказным письмом с уведомлением.
Основные приложения:
- ДКП (договор купли-продажи).
- Расчётный документ (банковская выписка, квитанция).
- Справка 2-НДФЛ – если заявляете вычет через работодателя.
Частые вопросы
Вопрос:
Купил квартиру в 2014 году, продал в марте 2025-го. Нужна декларация?
Ответ:
Нет: срок владения 11 лет > 5 лет → налог не платится, отчётность не сдаётся.
Продал долю в квартире за 700 000 ₽. Долью владел 2 года.
Декларацию подавать не нужно, т.к. доход ≤ 1 000 000 ₽.
Продал квартиру за 4 200 000 ₽, владел 2 года, купил её за 3 800 000 ₽.
Обязан подать 3-НДФЛ и можно применить вычет «доходы минус расходы». Налог = (4 200 000 – 3 800 000) × 13 % = 52 000 ₽.
Ключевое правило
Даже если налог к уплате нулевой, но срок владения меньше нормативного, подавать декларацию всё равно обязательно.
Если сомневаетесь, воспользуйтесь онлайн-сервисом ФНС «Помощь в заполнении 3-НДФЛ» или обратитесь к налоговому консультанту.