Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) после покупки жилой недвижимости или погашения процентов по ипотечному кредиту. В России вычет регулируется Налоговым кодексом (ст. 220) и текущими инструкциями Минфина. Ниже подробно рассмотрены все детали, актуальные на 19 апреля 2026 г.

Основные типы имущественного вычета

Вычет за покупку (строительство) жилья – 13 % от стоимости недвижимости, но не более установленного предела.
Вычет за уплату процентов по ипотечному кредиту – 13 % от суммы уплаченных процентов, также с ограничением.

Оба вычета можно использовать одновременно, однако их суммарный размер ограничен 650 000 рублей на одного налогоплательщика.

Текущий размер вычетов (2025‑2026 годы)

Вид вычета	База расчёта	Налоговая ставка	Максимальная база (руб.)	Максимальная сумма возврата (руб.)
За покупку квартиры (дом, дачу)	Стоимость недвижимости, подтверждённая договором	13 % (для доходов до 50 млн руб.) 22 % (для доходов выше 50 млн руб.)	2 000 000 (базовый лимит) 8 000 000 – предлагается в законопроекте, пока не принято	260 000 (13 % от 2 млн) 440 000 (для доходов >50 млн руб.)
За уплату процентов по ипотеке	Сумма уплаченных процентов за год	13 % (до 50 млн руб.) 22 % (выше 50 млн руб.)	3 000 000 (базовый лимит) 8 000 000 – в проекте закона	390 000 (13 % от 3 млн) 660 000 (для доходов >50 млн руб.)

Как считается вычет «13 % от стоимости»

Определяется стоимость недвижимости, за которую был уплачен налог (договор купли‑продажи, акт приема‑передачи, справка о стоимости).
Если стоимость превышает лимит (2 млн руб.), база расчёта обрезается до лимита.
Вычет = 13 % × база. При ставке 22 % (для доходов >50 млн руб.) используется 22 % вместо 13 %;

Пример 1. Квартира стоит 1 500 000 руб. Налоговая ставка 13 %.

База = 1 500 000 руб.
Вычет = 0,13 × 1 500 000 = 195 000 руб.

Пример 2. Квартира стоит 3 000 000 руб., лимит 2 млн руб.

База = 2 000 000 руб.
Вычет = 0,13 × 2 000 000 = 260 000 руб.

Вычет за ипотечные проценты

Для расчёта этого вычета учитывается только часть платежей, относящаяся к процентам (а не к погашению основного долга). Сумма процентов, уплаченных за год, умножается на 13 % (или 22 % при высокой доходности) и ограничивается лимитом в 3 млн руб.

Пример 3. За год вы заплатили 500 000 руб. процентов.

База = 500 000 руб.
Вычет = 0,13 × 500 000 = 65 000 руб.

Если за несколько лет суммарные проценты превысили 3 млн руб., то часть сверх лимита не учитывается.

Ограничения и условия применения

Одноразовость. Каждый налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом только один раз в жизни (при покупке первого жилья); Однако вычет за проценты по ипотеке можно получать каждый год, пока сохраняется кредит.
Не зависят от родства. Супруг/супруга и их родители не считаются взаимозависимыми лицами, поэтому каждый может претендовать на свой вычет при сделке между ними (письмо Минфина от ).
Срок подачи; Декларацию 3‑НДФЛ можно подать в течение трёх лет после окончания налогового периода, в котором была произведена покупка.
Документы. Для получения вычета необходимы:
- Договор купли‑продажи (или акт ввода в эксплуатацию).
- Квитанции/выписки о платеже НДФЛ (если продавец был физическим лицом).
- Банковские выписки, подтверждающие уплату процентов (для ипотечного вычета).
- Справка о доходах (2‑НДФЛ) за соответствующий год.

Как подать декларацию 3‑НДФЛ

Соберите все необходимые документы (см. пункт 5).
Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС (lkfl2.nalog.ru) или через мобильное приложение.
Укажите в разделе «Имущественный вычет»:
- Стоимость приобретённого жилья (не более 2 млн руб.).
- Сумму уплаченных процентов (по каждому ипотечному кредиту).
Приложите сканы документов и отправьте декларацию.
После проверки ФНС перечислит возврат на ваш банковский счёт (обычно 30‑45 дней).

Что изменится в ближайшее время?

Повышение предельных размеров. В проекте закона «О внесении изменений в часть 2 статьи 220 НК РФ» предлагается увеличить лимит вычета за покупку жилья с 2 млн руб. до 8 млн руб. и лимит за ипотечные проценты аналогично. На момент написания (апрель 2026) закон пока не принят, но уже обсуждается в профильных комитетах.
Прогрессивная ставка НДФЛ. С 1 января 2025 года ставка налога стала зависеть от дохода: 13 % – до 5 млн руб. годовых, 15 % – от 5 млн до 20 млн, 18 % – от 20 млн до 50 млн, 22 % – свыше 50 млн. Это влияет на размер возврата (вычет считается от суммы налога, а не от дохода).
Упрощённый онлайн‑сервис. С начала 2025 года ФНС внедрила автоматический «модуль расчёта вычета», который подсказывает максимальную сумму уже при вводе стоимости жилья.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в рассрочку без банка?
Да. Вычет рассчитывается от суммы, фактически уплаченной за жильё в течение года. Если в течение года вы оплатили 1 200 000 руб., то база = 1 200 000 руб., вычет = 0,13 × 1 200 000 = 156 000 руб.

Какой вычет будет, если я купил жильё за 2 500 000 руб., а ипотека покрывает только 1 500 000 руб., а остальные 1 000 000 руб. внесены наличными?
База для вычета за покупку ограничена 2 млн руб., поэтому вычет будет 0,13 × 2 000 000 = 260 000 руб. Проценты по ипотеке учитываются отдельно.

Можно ли объединить вычеты супругов?
Каждый супруг имеет право на собственный вычет в размере до 260 000 руб. за покупку и до 390 000 руб. за проценты. При совместной покупке каждый может заявлять свою часть, но суммарный возврат не превысит 650 000 руб. на одного человека.

Что будет, если я продам квартиру через 2 года после покупки?
Если продажа произошла до истечения трёх лет, вычет может быть уменьшен пропорционально времени владения (пример: владение 2 из 3 лет – возврат 2/3 от заявленного вычета). При продаже после 3‑х лет вычет полностью сохраняется.

Для большинства граждан максимальный возврат составляет 650 000 рублей (260 000 руб. за покупку + 390 000 руб. за проценты).
Для сверхбогатых (доход >50 млн руб.) потенциальный максимум может достичь 1 100 000 рублей, но это редкость.
Вычет можно получить один раз в жизни за покупку жилья, а за ипотечные проценты – ежегодно, пока сохраняется кредит.
Текущий лимит в 2 млн руб. за покупку может быть увеличен до 8 млн руб. в ближайшие годы – следите за новостями.
Подача декларации возможна в течение трёх лет после покупки, а процесс возврата обычно занимает 30‑45 дней.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь с подготовкой декларации, обратитесь к налоговому консультанту или воспользуйтесь онлайн‑сервисом ФНС.