Раздел земельного участка, это процедура, в результате которой один объект недвижимости преобразуется в два или более самостоятельных участка, каждый из которых получает собственный кадастровый номер. Эта операция регулируется Земельным кодексом РФ, а также рядом подзаконных актов. Ниже приведён пошаговый алгоритм, нюансы 2024–2025 годов и важные изменения, вступившие в силу с 1 марта 2025 года.
Когда можно делить участок
Раздел разрешён только в отношении участков, которые:
- находятся в частной собственности;
- не обременены запретом на раздел (например, погашенная ипотека — можно, активная — нельзя без согласия залогодержателя);
- имеют утверждённый проект межевания территории (ПМТ) или сведения о границах зафиксированы в ЕГРН.
Пошаговая схема раздела
- Подготовка документов
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- ситуационный план (масштаб 1:2000 или 1:5000);
- проект межевания новых участков (готовит кадастровый инженер);
- если участок в зоне ПЗЗ — согласование с Комплексом градостроительной политики Москвы (через ЕКЦ); за 2024 г. таких обращений было 234.
- Кадастровый инженер формирует межевой план на каждый будущий участок и документ «о согласовании раздела».
- Заявление в МФЦ/Росреестр
- заявление по форме Росреестра;
- квитанция госпошлины 2000 ₽ за регистрацию новых участков (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
- Регистрация (срок до 10 рабочих дней). Каждый новый участок получает кадастровый номер и выписку из ЕГРН.
Новые правила 2025 года
Вступивший 1 марта 2025 года закон
С 1 марта 2025 года в Земельный кодекс добавлена новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков». Теперь при разделе:
- каждая часть получает вид разрешенного использования (ВРИ), соответствующий исходному участку;
- изменить ВРИ можно только после регистрации раздела, оформив отдельное заявление.
Налоговые изменения (487-ФЗ от )
Если вы продаёте новые участки после раздела, срок владения для льготы по НДФЛ (3 или 5 лет) не прерывается, но при условии:
- раздел произведён на ровно две части;
- земля предназначена для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Таким образом, если вы владели участком 4 года, затем разделили его на два ИЖС-участка и продали один из них, льгота сохраняется.
Типовые ошибки и способы их избежать
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Раздел участка в зоне ПЗЗ без согласования | Подать запрос в ЕКЦ Комплекса градостроительной политики Москвы (онлайн через mos.ru) |
| Нарушение минимального размера ИЖС-участка | Проверить в Генплане или Правилах землепользования (обычно не менее 300 м²) |
| Отсутствие технической возможности подъезда | Заказать топосъёмку и схему подъездных путей заранее |
Чек-лист заявителя
- ☐ Проверил ЕГРН: участок свободен от арестов/запретов.
- ☐ Нанял кадастрового инженера (проверил его в реестре Росреестра).
- ☐ Получил согласование в ЕКЦ (для Москвы).
- ☐ Оплатил госпошлину 2000 ₽.
- ☐ Подал документы в МФЦ/Росреестр через электронную подпись.
Куда обратиться за консультацией
- МФЦ вашего муниципалитета;
- Региональный филиал Росреестра;
- Единый контактный центр Комплекса градостроительной политики Москвы: +7 (495) -22-22-22 или личный кабинет на mos.ru.
Раздел земельного участка в 2025 году стал проще благодаря цифровым сервисам, но требует строгого соблюдения новых требований по ВРИ и налоговым последствиям. Подготовьте документы заранее, проверьте минимальные размеры участков и воспользуйтесь дистанционной подачей через портал «Госуслуги» или МФЦ, чтобы избежать личных визитов и очередей.
Актуально по состоянию на . Нормативная база может измениться — уточняйте актуальные тексты в КонсультантПлюс.