Продажа жилой недвижимости — одно из самых распространённых событий в жизни большинства россиян.
Вместе с получением дохода появляется обязательство уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
В статье подробно разберём, когда и как нужно платить налог, какие существуют льготы, как рассчитать налоговую базу
и какие документы необходимо подготовить.

Краткая справка о налоге с продажи квартиры

• Налоговая ставка: 13 % для налоговых резидентов РФ, 30 %, для нерезидентов.
• Налоговая база: разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов, подтверждённых документально).
• Освобождение от налога возможно, если:
  • собственник владел имуществом ≥ 5 лет (общий срок).
  • собственник владел имуществом ≥ 3 лет, если квартира получена в результате:
    • наследования;
    • дарения от родителей;
    • покупки в рамках программы «жильё для молодых семей» (в т.ч. ДДУ);
    • выплаты по компенсации за выезд из квартиры.
  • семьи с двумя и более детьми (с 2021 г.) освобождаются независимо от срока владения.

Ключевые сроки уплаты НДФЛ

1. Крайний срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
   Например, если квартира продана 10 июня 2025 г., налог и декларацию нужно подать до 15 июля 2026 г.
2. Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   Это дает налогоплательщику возможность оформить вычеты и рассчитать точную сумму налога.
3. Если налог уплачивается в течение 2026 года, но декларация подаётся позже (например, до 30 апреля 2027 г.),
   штрафы применяются только к недоимке, а не к декларации.

Как правильно рассчитать налоговую базу

Для расчёта налога необходимо знать:

• Цена продажи (документируется договором купли‑продажи).
• Цена покупки (выписка из реестра прав или договор).
• Документально подтверждённые расходы, уменьшающие базу:
  • Расходы на ремонт (счета‑фактуры, акты выполненных работ).
  • Нотариальные услуги, комиссии за оформление сделки.
  • Уплата госпошлины за регистрацию права собственности.

Формула расчёта:

Налоговая база = (Цена продажи) – (Цена покупки + Учетные расходы)
Налог = Налоговая база × 13 % (для резидентов)

Пример расчёта

Продажа: 6 000 000 руб.
Покупка: 3 500 000 руб.

Ремонт и комиссии: 300 000 руб.
Налоговая база = 6 000 000 – (3 500 000 + 300 000) = 2 200 000 руб.
Налог = 2 200 000 × 13 % = 286 000 руб.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи недвижимости.
   • Документы, подтверждающие цену покупки (акт, выписка из реестра).
   • Квитанции и счета‑фактуры по расходам, которые уменьшат базу.
   • Справка из ФСС о статусе налогового резидента (при необходимости).
2. Заполните декларацию 3‑НДФЛ:
   • Раздел «Доходы от продажи имущества» (стр. 12‑13 формы).
   • Укажите полученную сумму, расходы и рассчитанный налог.
   • Если полагается вычет (семьи с детьми, инвалидность, и т.д.), укажите его в соответствующей графе.
3. Подайте декларацию в налоговый орган:
   • Лично в отделение ФНС.
   • Через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК Налог).
   • По почте с описью вложения.
4. Оплатите налог:
   • Через интернет‑банк (по реквизитам ФНС, указанные в личном кабинете).
   • Картой в банкомате/терминале.
   • Через терминалы «Сбербанк‑Онлайн», «Тинькофф», «ЮКасса» и др.

   При оплате укажите КПП получателя (770101001) и номер налоговой декларации (если уже подали).

5. Сохраните подтверждение оплаты (скриншот, копию платёжного поручения) — он понадобится в случае проверки.

Льготы и способы уменьшения налога

• Семьи с двумя и более детьми (закон 382‑ФЗ, с 2021 г.) — полное освобождение от налога независимо от срока владения.
• Лица с инвалидностью (трудоспособная, а также дети-инвалиды) — освобождение от налога при условии, что квартира была их единственным жильём.
• Покупка жилья в ипотеку — можно воспользоваться вычетом на покупку недвижимости (13 % от суммы до 1 000 000 руб., но не более 130 000 руб.). Вычет учитывается в той же декларации.
• Продажа квартиры в рамках программы «молодая семья» — срок владения сокращается до 3 лет.
• Сокращение срока владения до 3 лет при получении квартиры в наследство, дарение от родителей или в результате выплаты компенсации за выезд.

Что делать, если налог не уплачен в срок?

В случае просрочки налогового органа начисляет штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы (при добровольной уплате) или 40 % (при принудительном взыскании). Кроме того, начисляются пени за каждый день просрочки (0,1 % от суммы налога за каждый день). Чтобы избежать штрафов, рекомендуется:

1. Своевременно подать декларацию даже при нулевом налоге.
2. Если налог всё же не был уплачен, сразу же произвести оплату и подать заявление о добровольном погашении долга.
3. Обратиться в налоговый орган с просьбой о рассрочке (можно получить рассрочку до 12 мес. при наличии уважительных причин).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира была продана в течение 90 дней после её покупки?

Да. Сокращённый срок в 90 дней не освобождает от налога; он лишь учитывается при расчёте минимального срока владения. Если владелец не попадает под льготы, налог уплачивается.

Какой срок считается «днём владения»?

Считается непрерывный период с момента регистрации права собственности в Росреестре. Перерывы (подарки, продажа и последующий выкуп) разрывают непрерывность.

Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?

Да, при условии наличия оригинальных документов (счета‑фактуры, акты выполненных работ). Расходы учитываются в налоговой базе.

Какой документ подтверждает право на льготу для семей с детьми?

Справка из органа опеки и попечительства о наличии двух и более детей, либо выписка из СНИЛС, где указаны дети‑получатели пособий.

Нужно ли платить налог, если квартира была получена в наследство?

Да, но срок владения считается с даты вступления в наследство, а не с даты покупки. При владении более 3 лет налог не уплачивается.

Контрольные даты 2026‑го года

Налог с продажи квартиры – обязательный платеж, но при правильном планировании и учёте всех льгот его можно полностью избежать или значительно сократить. Главное – помнить о двух ключевых сроках: декларация до 30 апреля и уплата до 15 июля следующего года. Своевременная подготовка документов, корректный расчёт налоговой базы и использование всех доступных вычетов помогут вам избежать штрафов и лишних расходов.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. и может изменяться в зависимости от новых законов и региональных нормативов.