Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с вопросом: нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ после продажи квартиры? Ответ зависит от трёх ключевых факторов: срока владения жильём, суммы полученного дохода и применяемого налогового вычета. Ниже ― подробная инструкция на русском языке с учётом всех изменений, действующих в 2025 году.

Когда не нужно подавать 3-НДФЛ и платить налог

• Срок владения ≥ 5 лет
  Если квартира была приобретена после и продана после 5-летнего периода, доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью. Декларация не подаётся.
• Срок владения ≥ 3 года (льготные основания)
  • жильё получено по наследству или в дар от членов семли;
  • жильё получено при приватизации;
  • жильё получено по договору пожизненного содержания.

  В этих случаях 3-летнего срока достаточно для освобождения от налога и отчётности.

• Доход от продажи ≤ 1 млн руб.
  Если квартира продана до минимального срока владения, но цена сделки ≤ 1 млн руб., гражданин освобождается от уплаты НДФЛ и от подачи декларации (поправки 2021 г. действуют и в 2025 г.).

Когда обязательно подавать 3-НДФЛ

Декларация подаётся, если:

1. квартира продана до истечения 3 или 5 лет владения;
2. и сумма дохода от продажи превышает 1 млн руб. (без учёта расходов);

Срок подачи: не позднее 30 апреля 2026 года за сделки, совершённые в 2025 году.

Как рассчитать налог, который нужно указать в 3-НДФЛ

Пример расчёта

Квартира куплена в 2023 году за 3 500 000 ₽ и продана в 2025 году за 4 200 000 ₽.

• Вычет «1 млн» → (4 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 416 000 ₽ НДФЛ;
• Вычет «расходы» → (4 200 000 – 3 500 000) × 13 % = 91 000 ₽ НДФЛ.
  Выгоднее применять расходы и указать 91 000 ₽ к уплате в 3-НДФЛ;

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ онлайн

1. Зайдите в Личный кабинет налогоплательщика (lkfl.nalog.ru) или мобильное приложение ФНС.
2. Раздел «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить новую».
3. Выберите доход «Продажа имущества» → «Недвижимость».
4. Укажите объект: адрес, кадастровый номер, дата продажи, цена по ДКП.
5. Выберите вычет: 1 000 000 ₽ или документально подтверждённые расходы.
6. Система автоматически рассчитает НДФЛ.
7. Добавьте реквизиты для уплаты налога: Единый налоговый счёт (ЕНС) -025 года.
8. Подтвердите ЭЦП (электронной подписью или Госуслугами) и отправьте.

Какие документы прикладывать

• Договор купли-продажи (ДКП) квартиры 2025 г.;
• Акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН;
• ДКП покупки квартиры, платёжные поручения/чеки (если применяете вычет «расходы»);
• Паспорт гражданина РФ;
• Справка 2-НДФЛ (если хотите вернуть излишне удержанный налог при покупке новой квартиры и используете двойной вычет).

Частые ошибки и новые разъяснения ФНС 2025

Ошибка 1: «Продал квартиру за 900 000 ₽, но всё равно подаю 3-НДФЛ».
Правильно: если доход ≤ 1 млн ₽ и объектом владели менее минимального срока, декларация не требуется (письмо ФНС № БС-4-11/15633@ от ).

Ошибка 2: «Не могу выбрать, что выгоднее: 1 млн или расходы».
Совет: сравните строки 070 и 080 раздела 2 декларации; меньшая сумма НДФЛ встанет в строку 150.

Ошибка 3: «Считаю, что с 2026 г. ставка НДФЛ выросла до 15 % для всех».
Разъяснение: повышенная ставка 15 % применяется только к базе, превышающей 5 млн руб. в год. Для продажи единственной квартиры чаще действует ставка 13 %.

Не забудьте! Уплатить начисленный НДФЛ нужно до 15 июля 2026 года. Платёж можно произвести в любом банке или онлайн через ЕНС.

Данная статья подготовлена по официальным разъяснениям ФНС России и действующим нормам Налогового кодекса по состоянию на 20 апреля 2026 года.