Последние обновления:

Граждане, совершившие сделку по продаже недвижимости, часто задаються вопросом: нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог? Ответ зависит сразу от нескольких факторов – срока владения, цены продажи, применяемого вычета и даже от того, когда именно была приобретена квартира․ Ниже – подробный разбор всех возможных ситуаций․

Быстрый чек-лист: подавать или нет?

1. Владели квартирой более минимального срока? Если «да» – ничего подавать и платить не нужно․
2. Продали дешевле 1 млн рублей (или ровно 1 млн)? Декларацию подать обязаны, но налог будет нулевой при использовании имущественного вычета․
3. Есть документы, подтверждающие расходы на покупку? Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов․
4. Квартира получена по наследству, дару или приватизации? Минимальный срок владения сокращён до 3 лет․

Минимальный срок владения: главный критерий

С 01 января 2021 г․ (и действует в 2026 г․) правила разграничены:

• 3 года – если квартира:
  • получена по наследству или дару от близкого родственника;
  • передана по договору пожизненного содержания;
  • приватизирована (в т․ч․ «добровольная» приватизация 90-х–2000-х);
  • единственное жильё на момент продажи (включая доли)․
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на рынке, по ДДУ, получена в обмен и т․д․)․

Пример: купили квартиру и продаёте ․ Прошло 5 лет и 1 месяц – налога нет, 3-НДФЛ не подаётся․

Обязаны ли подавать декларацию, если срок ещё не вышел?

Да, даже если налог равен нулю․ Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи․

Пример: продали квартиру ․ Декларацию подаём до ․

Какие документы прикладывать:

• 3-НДФЛ (электронно или на бумаге)․
• ДКП/ДДУ или выписка из ЕГРН․
• Платёжные документы, подтверждающие расходы (если применяете вычет «доходы минус расходы»)․
• Заявление о распределении вычета между супругами (если продавали долевую собственность)․

Как рассчитать налог: два варианта вычета

вариант 1․ Имущественный вычет 1 млн рублей

Формула: (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %․

Пример: продали квартиру за 3 200 000 ₽․
(3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₽ к уплате․

вариант 2․ Вычет «доходы минус расходы»

Формула: (Цена продажи – Расходы на покупку) × 13 %․

Пример: купили за 2 700 000 ₽, продали за 3 200 000 ₽․
(3 200 000 – 2 700 000) × 13 % = 65 000 ₽ к уплате․

Какой вариант выгоднее? Сравните сумму расходов с 1 млн рублей и выберите тот, который даст меньшую базу․

Особые ситуации

Квартира в долевой собственности

Вычет 1 млн рублей делится пропорционально долям․ Если продаёте долю по отдельному ДКП – применяете полный вычет 1 млн рублей на свою долю․

Продажа ниже кадастровой стоимости

Если цена сделки < 70 % кадастровой стоимости, база налога принимается равной 70 % кадастровой стоимости (ст․ 214․10 НК РФ)․

Единый налоговый счёт (ЕНС)

Важно! ФНС в своём Telegram-канале опровергла слухи о «сбоях» при подаче 3-НДФЛ через ЕНС․ Если система отображала задолженность – это техническая ошибка, которая уже устранена․

Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ онлайн

1. Авторизуйтесь на сайте lkfl․nalog․ru через Госуслуги․
2. Выберите «Подать декларацию» → «Заполнить онлайн»․
3. Перейдите в раздел «Доходы от продажи имущества»․
4. Введите данные из ДКП: дата, стоимость, объект․
5. Выберите вид вычета (1 млн или расходы) и загрузите сканы документов․
6. Отправьте декларацию, дождитесь уведомления о приёме (приходит в ЛК в течение 24 ч)․

Штрафы и сроки

• Не подали без уважительной причины – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽․
• Уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи (т․е․ до для сделок 2025 г․)․

Частые вопросы

Формально нужно подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году, если с момента её приобретения не прошло 3 или 5 лет (в зависимости от оснований)․ Если вы попадаете под освобождение, декларацию можно не подавать․ Во всех остальных случаях – подаём до 30 апреля, считаем налог, выбираем выгодный вычет и уверенно платим до 15 июля․

Доходчиво, точно и без страха!