В 2026 году максимальный имущественный вычет при покупке жилья составляет 2 000 000 руб. (возвращается 13 %, т. е. до 260 000 руб.), а по процентам по ипотеке – 3 000 000 руб. (до 390 000 руб.). Однако даже при соблюдении лимитов и дохода получить деньги не всегда получится. Ниже – полный перечень «запретных» ситуаций по состоянию на апрель 2026 г.
Покупка жилья у «близких»
- Категорически нельзя получить вычет, если квартира была куплена у родителей, супруга/супруги, детей, братьев или сестёр (п. 5 ст. 220 НК РФ).
- Однако покупка у сестры жены, дяди, тётки или третьих лиц считается допустимой – вычет положен.
Полное отсутствие собственных расходов
Типичные случаи:
- Наследство или дарение. Если квартира досталась безвозмездно, затраты на приобретение отсутствуют – вычет не предоставляется.
- Оплата третьими лицами. Если покупку оплатил работодатель, материнский капитал, военная ипотека или субсидия, то сумма, оплаченная за счёт этих средств, из вычета исключается.
- Сертификаты, компенсации, жилищные сертификаты Минобороны. Аналогично – только собственные деньги дают право на возврат НДФЛ.
Нарушение налогового статуса
- Нерезиденты РФ (пробыв в стране менее 183 дней в году) не могут воспользоваться вычетом.
- ИП на спецрежимах (УСН, ЕНВД, ПСН, АУСН) не платят НДФЛ с дохода от предпринимательской деятельности, следовательно, у них не возникает «налога к возврату».
Отсутствие официального дохода
Вычет ограничен суммой НДФЛ, фактически уплаченного в год обращения. Если:
- вы весь год находились в декретном отпуске и дохода не было;
- работаете неофициально;
- получаете зарплату в «конверте»,
то возвращать нечего – ФНС вернёт 0 руб. до появления облагаемого дохода.
Исчерпание права на вычет
- После 2014 года правило «одна квартира – один вычет» изменилось: если вы ранее получили вычет менее 2 млн руб., остаток можно «добрать» при следующей покупке.
- Но если вы уже полностью использовали 2 млн руб. (260 000 руб. возвращено), повторно получить вычет нельзя.
- По процентам по ипотеке лимит 3 млн руб. предоставляется только на один объект жилья.
Недопустимый объект
Вычет не дадут за покупку:
- нежилых помещений (склады, офисы);
- долей в иностранной недвижимости (находится за пределами РФ);
- земельных участков без жилого дома (для ИЖС вычет возможен только после постройки и регистрации дома).
Продажа ранее вычтённой квартиры по заниженной цене
Если вы продали квартиру:
- ранее на неё уже получен вычет, и
- сумма продажи меньше суммы покупки,
то сумму расходов на покупку придётся уменьшить на ранее использованный вычет, что может привести к доплате НДФЛ.
Несвоевременное обращение при просрочке более 3 лет (только для возврата «старых» периодов)
Ограничения по сроку на первичное заявление нет: можно подать за вычет даже через 15 лет после покупки. Но если вы хотите вернуть НДФЛ за предыдущие годы, то:
- в 2026 г. можно вернуть НДФЛ только за 2025, 2024 и 2023 годы (письмо Минфина от );
- за 2022 и ранее – нельзя, срок исковой давности (3 года) истёк.
Краткая памятка
| Можно | Нельзя |
|---|---|
| Покупка у дальних родственников | Покупка у родителей/детей/супругов |
| Использование остатка лимита 2 млн ₽ | Получение сверх 2 млн ₽ |
| Официальная зарплата ≥ НДФЛ | Нет дохода / ИП на УСН |
| Жилая недвижимость в РФ | Офисы, склады, заграница |
Чтобы гарантированно получить налоговый вычет в 2026 году, убедитесь, что:
- квартира куплена не у близких родственников;
- вы понесли собственные расходы, не покрытые субсидиями;
- имеете резидентский статус и официальный доход, облагаемый НДФЛ;
- ранее не исчерпали лимит в 2 млн руб. (или 3 млн по процентам).
Если хотя бы один пункт из списка выше нарушен – вычет не одобрят.