Когда человек продаёт квартиру, дом, земельный участок или любой другой объект недвижимости, государство, по умолчанию, ожидает получить 13 % от полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает множество исключений, при которых продавец полностью освобождается от уплаты налога. Ниже вы найдёте подробный разбор всех действующих в 2026 году оснований, при которых налог с продажи недвижимости не уплачивается.

Минимальный срок владения: главное «окно» для налоговой амнистии

Если вы владеете объектом недвижимости дольше установленного законом минимального срока, продажа освобождается от НДФЛ полностью. Значение этого срока зависит от:

• даты приобретения;
• способа получения имущества (покупка, наследство, дарение, приватизация и т.д.);
• типа объекта (жилая/нежилая, дом, земля, доля).

Правила для объектов, приобретённых до

• 3 года — единый минимальный срок для всех объектов и всех оснований.

Правила для объектов, приобретённых с

Единственное жильё: ускоренный срок 3 года с 2020 года

Если на момент продажи:

1. У вас нет другого жилого помещения в собственности (доли и доли < 50 % не учитываются);
2. Или вы владели иным жильём, но продали его не позднее 90 дней до даты продажи текущего объекта;
3. Дата приобретения текущего объекта — и позже,

— минимальный срок владения сокращается до 3 лет. Это правило действует для любого способа получения (покупка, наследство и т.д.).

Отсутствие дохода: продажа по цене ≤ расходов на покупку

Если сумма, полученная от продажи, не превышает:

• фактически документированных расходов на приобретение этого же объекта, или
• 1 млн рублей (применяется имущественный налоговый вычет),

— налог также не возникает. Однако:

• вычет 1 млн руб. предоставляется раз в год на все продажи объектов недвижимости;
• расходы можно подтвердить только документально (ДКП, выписка из ЕГРН, чеки, квитанции).

Переуступка прав по ДДУ: особые правила для долевого строительства

Квартира, приобретённая по ДДУ (договору долевого участия), считается «владеть» не с момента регистрации права собственности, а с момента полной оплаты по ДДУ. Следовательно, если вы в 2026 году продаёте квартиру, полученную по ДДУ в 2019 году и оплаченную полностью в 2020 году, минимальный срок владения начинается с 2020 года, и при продаже в 2026 году налог уже не возникнет.

Принятие имущества в дар или наследство от членов семьи

Если имущество получено:

• в наследство (по закону или по завещанию) от родителей, детей, супруга, братьев/сестёр, дедушек/бабушек;
• в дар от тех же близких родственников,

— минимальный срок владения 3 года, независимо от даты приобретения.

Принятие имущества в собственность города, региона или РФ

Недавние изменения (закон от № 654-ФЗ) ввели абсолютное освобождение от НДФЛ при:

• передаче жилого помещения в собственность города или региона;
• передаче земельного участка в собственность РФ.

При этом:

1. Срок владения не имеет значения.
2. Нет требования о признании имущества единственным жильём.
3. Освобождение применяется только при добровольной передаче, а не при изъятии по решению суда.

Эксперты Ридуса отмечают, что масштабного влияния на рынок это нововведение не окажет, но создаст дополнительный механизм льготной передачи аварийного жилья муниципалитетам.

Иные освобождения (редкие, но важные)

• Приватизация: квартира, полученная по приватизации, освобождается от НДФЛ при продаже через 3 года.
• Договор пожизненного содержания с иждивением: минимальный срок, 3 года.
• Обмен с доплатой: если в результате обмена вы получаете денежную доплату, НДФЛ начисляется только на сумму доплаты, а не на всю стоимость объекта.
• Продажа доли в праве общей долевой собственности: если доли выкуплены у других собственников, минимальный срок исчисляется с даты первоначального вступления в долю.

Что делать, если налог всё-таки не возникает?

Даже при отсутствии налога обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняеться в следующих случаях:

• продажа объекта, находившегося во владении менее установленного срока;
• продажа объекта, стоимость которого превысила 1 млн руб. или расходы на покупку.

В декларации вы указываете основание освобождения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) и прикладываете подтверждающие документы. Если срок владения превышен, подавать декларацию не нужно.

Практические примеры

Пример 1. Квартира куплена в 2020 году, единственное жильё

Дата покупки: 15 марта 2020
Дата продажи: 10 апреля 2026
Срок владения: 6 лет 25 дней
Результат: освобождение от НДФЛ по п. 3 ст. 217;1 НК РФ.

Пример 2. Дом получен в наследство от дяди в 2022 году

Дата вступления в право: 12 июня 2022
Дата продажи: 20 сентября 2026
Срок владения: 4 года 3 месяца
Результат: дядя не является близким родственником (ст. 14 СК РФ), минимальный срок 5 лет → НДФЛ возникает.

Пример 3. Передача аварийной квартиры в собственность города

Дата приобретения: 2019 год
Дата передачи: 2026 год
Срок владения: 7 лет
Результат: абсолютное освобождение по закону № 654-ФЗ.

1. Уточните дату приобретения и способ получения.
2. Сверьте срок владения с таблицей минимальных сроков.
3. Проверьте право на вычет 1 млн руб. или расходы.
4. Если передаёте имущество городу — запишитесь на приём в администрацию, оформите акт приёма-передачи.
5. Не забудьте подать 3-НДФЛ при необходимости.

Дисклеймер: статья основана на законодательстве РФ по состоянию на апрель 2026 года. Перед совершением сделки проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом или юристом.