Сделка по продаже здания без указания земельного участка – одна из самых распространённых юридических ловушек в сфере недвижимости. Несмотря на то, что юридически здание и земельный участок могут находиться в разном правовом статусе, законодательство РФ требует их единой регистрации, если они принадлежат одному собственнику. Описание последствий, судебной практики и рекомендаций по оформлению поможет избежать риска признания договора недействительным и финансовых потерь.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 165, 166 регулируют форму и содержание договора купли‑продажи недвижимости.
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – пункты 37, 39.1‑39.2, 39.6 определяют порядок отчуждения земельных участков и их обязательную привязку к объектам недвижимости.
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 172, глава 21 (НДС) регулирует порядок применения налоговых вычетов при сделках с недвижимостью.
• Постановления Пленума ВАС РФ и решения арбитражных судов (2022‑2024 гг.) подтверждают, что договор, в котором здание отчуждается без земельного участка, может быть признан недействительным (незаконным, ничтожным);

Почему земельный участок обязателен в договоре?

1. Принцип единства недвижимости – здание без земельного участка не может быть объектом государственной регистрации в ЕГРН, если участок принадлежит тому же лицу, что и здание.
2. Защита прав третьих лиц – отсутствие указания участка создаёт возможность споров о праве собственности, сервитутов, ограничений.
3. Налоговые последствия – неверно указанные данные могут стать основанием для отказа в налоговых вычетах по НДС (см. дело 2024 г., где налоговая инспекция признала вычеты завышенными).
4. Регистрационная процедура – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 12) требует указания как здания, так и земельного участка в едином заявлении.

Последствия отсутствия указания земельного участка

Ничтожность договора

Судебная практика (постановление ФАС Уральского округа от N Ф09‑14152/13, решение А60‑10931/2013) подтверждает, что договор купли‑продажи здания без земельного участка считается недействительным, если оба объекта принадлежат одному собственнику. Последствия:

• Отсутствие правового основания для перехода собственности;
• Обязательство возврата полученных сумм с учётом процентов;
• Возможность привлечения к ответственности за мошенничество.

Проблемы при регистрации в ЕГРН

Без указания участка регистрация права собственности на здание невозможна, что приводит к:

• Отказу в внесении записи в ЕГРН;
• Приостановке государственной регистрации сделки;
• Риску потери прав на здание в случае спора с владельцем участка.

Налоговые риски

Налоговая служба может отказать в вычете НДС, если в договоре не указаны все объекты недвижимости, участвующие в сделке. Пример 2024 г.: налоговый орган признал завышенными вычеты, заявленные в связи с расторжением договора купли‑продажи здания и земельного участка.

Финансовые и репутационные издержки

Неправильно оформленный договор влечёт за собой дополнительные расходы на:

• Юридическое сопровождение и судебные издержки;
• Повторное составление и регистрацию договора;
• Потерю доверия со стороны контрагентов.

Как правильно оформить договор, если земельный участок не передаётся

Возможные сценарии

1. Продажа здания с правом пользования землей (аренда, сервитут). В договоре необходимо указать:
   • Основание прав пользования (договор аренды, сервитут, право постоянного пользования);
   • Точное описание земельного участка (кадастровый номер, площадь, границы);
   • Условия передачи прав пользования новому владельцу здания.
2. Продажа здания без передачи прав на землю – допускается только в случае, если здание расположено на объекте, не подлежащем обязательной привязке к земле (например, в составе многоквартирного дома, где каждый жилой объект имеет отдельный кадастровый номер). В таком случае в договоре необходимо:
   • Чётко указать, что правом собственности на земельный участок не передаётся;
   • Предусмотреть обязательство продавца обеспечить покупателю доступ к земельному участку (например, через арендный договор).

Образец ключевого положения «Земельный участок»

Земельный участок.
Продавец заявляет, что объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора (здание, расположенное по адресу: ____________), находится на земельном участке, кадастровый номер № 77:01:0000000:0000, площадью 0,45 га.
Право собственности на указанный земельный участок не передаётся покупателю. Продавец обязуется заключить с покупателем отдельный договор аренды (или сервитута) на срок не менее 20 (двадцати) лет, в котором будет закреплено право пользования земельным участком для эксплуатации здания.
В случае невозможности заключения договора аренды/сервитута в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания настоящего договора, стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсации.
Все расходы, связанные с регистрацией прав аренды (или сервитута) и внесением соответствующих записей в ЕГРН, несёт покупатель.

Чек‑лист при оформлении сделки

• Проверить единый собственник здания и земельного участка (справка из ЕГРН).
• Убедиться, что в реестре указаны оба объекта (кадастровый номер, площадь, границы).
• Сформулировать в договоре порядок передачи прав пользования земельным участком (аренда, сервитут, отдельный договор купли‑продажи).
• Подготовить согласие всех совладельцев (если участок в совместной собственности).
• Проверить соответствие цены рыночной (не ниже кадастровой стоимости).
• Установить порядок уплаты НДС и подтверждения налоговых вычетов.
• Согласовать порядок регистрации в Росреестре (единственное заявление о переходе прав).

Судебная практика 2022‑2024 гг.

Рекомендации юристов и практиков

• Всегда проверяйте единый собственник – если здание и участок принадлежат разным лицам, оформляйте два отдельных договора.
• Не допускайте «пробелов» в договоре – если правом пользования землей не передаётся, это должно быть явно указано.
• Используйте типовые формы – сервисы «Конструктор Договор.ру», «КонсультантПлюс» предлагают готовые шаблоны с пунктом о земельном участке.
• Контролируйте соответствие цены – продажа ниже кадастровой стоимости может стать основанием для признания сделки недействительной (дело А82‑19660/2017).
• Оформляйте дополнительные соглашения – аренда, сервитут, право постоянного пользования – в отдельном договоре, но указывайте их номер в основном договоре купли‑продажи.
• Проводите налоговый аудит – проверка правильности указаний по НДС и другим налогам до подписания договора.

Отсутствие указания земельного участка в договоре купли‑продажи здания может привести к недействительности договора, отказу в регистрации, налоговым спорам и финансовым потерям. Правильный подход состоит в том, чтобы:

1. Убедиться, что здание и участок находятся в единой собственности;
2. Внести в договор полные сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, границы);
3. При невозможности передачи участка оформить отдельный договор аренды/сервитута и отразить его в основной сделке;
4. Соблюдать требования НК РФ и ЗК РФ, а также проверять соответствие цены рыночной стоимости.

Только при полном и корректном оформлении всех элементов сделки покупатель получит законное право собственности, а продавец избежит риска судебных разбирательств и налоговых санкций.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г. | Автор: юридический отдел «Право‑Эксперт»