Очень часто в повседневной речи слова «квартира» и «жилое помещение» используют как синонимы. Однако в юридическом и техническом смысле между ними есть существенная разница. Непонимание этой разницы может привести к проблемам при сделках с недвижимостью, перепланировке, сдаче в аренду и даже при смене налогового режима. Ниже разберёмся подробно, в чём отличие и почему это важно.
Что такое жилое помещение по закону
Жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое:
- расположено в жилом доме (многоквартирном или частном);
- пригодно для постоянного проживания граждан;
- соответствует санитарным и техническим нормам;
- оформлено в установленном порядке (есть технический паспорт, кадастровый номер и т. д.).
Жилые помещения делятся на:
- Квартиры;
- Комнаты в квартирах или коммуналках.
- Жилые дома (чаще всего частные домовладения).
Что считается квартирой
Квартирой называется структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое состоит как минимум из одной жилой комнаты и вспомогальных помещений (кухни, коридора, санузла). У квартиры:
- обособленный выход в места общего пользования дома (лестничная клетка, лифтовой холл);
- самостоятельный кадастровый номер;
- может быть зарегистрировано право собственности или пользования;
- в ЕГРН фиксируется как отдельный объект недвижимости.
Ключевые отличия в таблице
| Параметр | Жилое помещение | Квартира (как подвид жилого помещения) |
|---|---|---|
| Местоположение | Жилой дом, блок-секция, гостиница-апартаменты, если признаны жилыми | Исключительно многоквартирный дом |
| Наличие кадастрового номера | Может быть без кадастрового номера при первичном вводе | Обязательно имеет кадастровый номер |
| Возможность узаконить перепланировку | Сложнее, особенно в «студиях» в бывших гостиницах | Регламентирована ЖК РФ, есть порядок согласований |
| Тип права собственности | Любое: частная, муниципальная, аренда | Чаще частная собственность, но бывает муниципальная (соцнайм) |
| Налоги и тарифы ЖКХ | Могут отличатся (например, апарт-отели по коммерческим тарифам) | Стандартные тарифы ЖКХ, льготы, субсидии |
Когда это важно на практике
Покупка «апартаментов» в апарт-отеле
На рынке часто продают апарт-отели под видом «квартир». Если на кадастровой выписке стоит «нежилое помещение», вы:
- не сможете прописаться (регистрация временная, через МВЦ);
- заплатите повышенные тарифы на электричество и воду;
- можете столкнуться с ограничениями по ипотеке (банки дают под более высокий процент).
Перевод квартиры в нежилой фонд
Иногда владельцу выгодно перевести жилое помещение в статус нежилого, например, чтобы открыть офис или магазин на первом этаже. Для этого нужно:
- Получить заключение МЧС и Роспотребнадзора о возможности такого перевода.
- Утвердить перепланировку в БТИ и городской комиссии.
- Поменить кадастровый паспорт и регистрационные документы в Росреестре.
Договор социального найма
По договору социального найма граждане получают жилое помещение в муниципальной собственности. Это может быть:
- отдельная квартира;
- комната в коммуналке.
Важно: договор соцнайма не даёт права перевести помещение в нежилой фонд без согласия муниципалитета.
Подытожим:
- Все квартиры — это жилые помещения, но не все жилые помещения — это квартиры.
- Разница кроется в правовом статусе, расположении, возможности прописки и налоговых последствиях.
- Перед покупкой или арендой всегда проверяйте кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН.
Если вы сомневаетесь в статусе объекта, лучше заказать правовой аудит недвижимости у юриста или обратиться в Росреестр за официальной выпиской.