Индивидуальные предприниматели (ИП) и организации‚ владеющие коммерческой недвижимостью‚ всё чаще выбирают упрощённую систему налогообложения (УСН). Это позволяет не только сократить налоговую нагрузку‚ но и упростить учёт и отчётность. Однако с 2025 года правила изменились: УСН теперь включает в себя и НДС‚ и новые ограничения. Ниже — подробное руководство‚ как работать с коммерческой недвижимостью на УСН в 2026 году.
Что считается «коммерческой недвижимостью»?
К таким объектам относятся:
- торговые помещения‚ склады‚ офисы‚ гостиницы;
- здания‚ сдаваемые в аренду юр- и физ-лицам для извлечения дохода;
- нежилые помещения‚ зарегистрированные на ИП или ООО.
Жилые квартиры‚ продаваемые «как есть»‚ коммерческой недвижимостью не считаются.
Возможные варианты УСН
| Вид объекта | Ставка‚ % | Что входит в базу |
|---|---|---|
| УСН «Доходы» | 6 (регионы могут снижать до 1) | Вся выручка без вычета расходов |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 (регионы могут снижать до 5) | Доходы минус документально подтверждённые расходы |
Налоги при сдаче помещений в аренду
- УСН 6 % — самый простой вариант: платите 6 % от всей полученной арендной платы.
- УСН 15 % — выгодно‚ если расходы высоки (коммуналка‚ ремонт‚ проценты по кредиту‚ амортизация и др.);
- НДС 20 % ― с 2025 года ИП и ООО на УСН стали обязанными плательщиками НДС. Однако можно воспользоваться льготой:
- если выручка за 2024 год ≤ 60 млн ₽ и в 2026 ≤ 60 млн ₽‚ то НДС платить не нужно;
- если превышение уже произошло, регистрируетесь как плательщик НДС и выставляете счет-фактуру с 20 % НДС.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости
Ключевое правило: если объект использовался в бизнесе‚ доход от продажи облагается по УСН‚ а не НДФЛ.
ИП на УСН «Доходы» (6 %)
Пример: ИП продаёт офис за 5 000 000 ₽‚ который сдавал в аренду. Налог = 5 000 000 × 6 % = 300 000 ₽. Вычета «на покупку» нет‚ минимальный срок владения не требуется.
ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15 %)
В базу можно включить:
- фактическую цену покупки (только если объект был приобретён после регистрации ИП);
- арендные доходы‚ полученные до продажи;
- расходы на ремонт‚ коммунальные услуги‚ проценты по кредиту‚ амортизация.
Если помещение покупалось до регистрации ИП‚ покупную цель включить нельзя (Письмо Минфина от № 03-11-11/113232).
Особенности НДС при продаже
С 2025 года УСН-ники платят НДС при реализации недвижимости. Льготный порог 60 млн ₽ не распространяется на операции с недвижимостью (ст. 145 НК РФ в новой редакции). Поэтому при продаже вы обязаны:
- Начислить НДС 20 % сверх цены (если не применяете льготу по ст. 149 НК РФ).
- Выставить счет-фактуру.
- Подать декларацию по НДС.
ИП на ПСН + УСН одновременно
Если ИП сдаёт помещение в аренду по патенту‚ но продаёт это же помещение‚ то выручка от продажи учитывается в рамках УСН (письмо Минфина от № 03-11-11/60991).
Как подтвердить «бизнес-характер» недвижимости
Иногда налоговики пытаются переквалифицировать доход в НДФЛ 13 %‚ утверждая‚ что объект был «личным имуществом». Чтобы защититься:
- включайте объект в ОКВЭД 68.20 «Сдача собственного недвижимого имущества в аренду»;
- оформляйте договоры аренды на фирменном бланке ИП;
- вносите арендные поступления в КУДиР (книга доходов и расходов);
- оплачивайте налоги именно как ИП‚ а не как физлицо.
Что изменится в 2026-м
На 19 апреля 2026 года дополнительных поправок по УСН и недвижимости не анонсировано. Действуют нормы Федерального закона от № 176-ФЗ:
- ставка 6 % / 15 % сохраняется;
- порог «до 60 млн ₽ без НДС» не индексировали;
- обязательный НДС при продаже коммерческой недвижимости продолжает действовать.
Пошаговый чек-лист для ИП в 2026 году
- Определите‚ подходит ли вам УСН (среднесписочная численность ≤ 130 чел.‚ выручка ≤ 200 млн ₽ за 9 мес. предыдущего года).
- Выберите «6 %» или «15 %» исходя из структуры доходов и расходов.
- Проверьте‚ не превысили ли 60 млн ₽ доход за 2024 год: если нет, освобождение от НДС по аренде есть.
- При покупке нового объекта оформляйте все чеки/акты на ИП‚ чтобы принять расходы при УСН 15 %.
- Не позднее 20-го числа после квартала уплачивайте аванс по УСН.
- До 30 апреля 2027 года сдайте декларацию УСН за 2026 год.
- При продаже объекта — сдайте декларацию по НДС и уплатите налог не позднее 25-го числа после квартала продажи.
УСН остаётся самым выгодным режимом для владельцев коммерческой недвижимости в 2026 году. Главное, корректно отразить объект как «бизнес-актив»‚ вовремя уплачивать авансы и не забывать про НДС при продаже. При грамотном подходе совокупная налоговая нагрузка легко укладывается в 6–20 % от доходов‚ что значительно ниже‚ чем при других режимах.