Индивидуальный предприниматель или компания на упрощённой системе налогообложения «Доходы» (УСН 6 %) при сдаче офисов, складов или торговых помещений регулярно сталкиваются с одним и тем же вопросом: надо ли платить налог с коммунальных платежей, которые арендатор возвращает арендодателю? К 2026 году, когда ставка НДС выросла до 22 %, а порог перехода на УСН снизился до 20 млн ₽, правильное оформление договорных отношений стало критически важным. Ниже — пошаговая инструкция, как учесть коммуналку и избежать лишних налогов и штрафов.

Почему коммунальные платежи, это не всегда доход

По умолчанию все деньги, поступившие на расчётный счёт арендодателя, считаются его доходом и облагаются по ставке 6 %. Однако если договор оформлен правильно, суммы, которые арендатор возвращает строго на оплату коммунальных услуг, можно исключить из налогооблагаемой базы. Ключевое условие — это не доход, а компенсация расходов.

Три основные схемы учета коммуналки

1. Включение коммуналки в фиксированную арендную плату.
   Доход арендодателя увеличивается на всю сумму, включая коммуналку. Схема максимально проста, но и налог платится с всего.
2. Выделение коммунальных платежей в отдельную строку договора.
   В договоре чётко прописывается: «Коммунальные услуги оплачиваются арендатором сверх арендной платы в размере фактически произведённых расходов». Тогда арендодатель не включает возмещённую коммуналку в доходы, а только отражает расходы (при УСН «Доходы − Расходы»).
3. Агентская (посредническая) схема.
   Арендодатель выступает агентом арендатора перед УК или ресурсоснабжающими организациями. В договоре фиксируется, что арендодатель получает деньги от имени и за счёт арендатора. В книге учёта доходов отражается только агентское вознаграждение, а сама коммуналка идёт транзитом.

Как оформить договор, чтобы налоговая не посчитала коммуналку доходом

Минимальный набор пунктов в договоре аренды (или отдельном приложении — «Акт об оказании услуг по передаче коммунальных ресурсов»):

• Раздел «Коммунальные платежи», где чётко указано:
  • перечень услуг: электроэнергия, водоснабжение, отопление, вывоз ТБО;
  • порядок расчёта: по показаниям счётчиков или по нормативу;
  • обязательство арендатора компенсировать фактические расходы, подтверждённые счетами-фактурами или квитанциями.
• Отдельная строка в Акте сдачи-приёмки помещения с показаниями счётчиков на начало и конец периода.
• Реквизиты первичных документов: при каждом перевыставлении коммуналки оформляются Акт сверки и Счёт-квитанция с подробной калькуляцией.

НДС при УСН 6 % c 2025–2026 годов: что изменилось

С 1 января 2025 г. «упрощёнцы», чьи доходы превысили 60 млн ₽ за 2024 г., обязаны стать плательщиками НДС по ставке 5 %; С 1 января 2026 г. ставка выросла до 22 %, а порог перехода на УСН снизился до 20 млн ₽.

Важно: суммы «транзитной» коммуналки, оформленные по агентской схеме, не включаются в облагаемую базу НДС. Арендодатель начисляет НДС только с собственного вознаграждения (если оно оговорено).

Пошаговый алгоритм внедрения безопасной схемы

1. Провести аудит действующих договоров.
   Удалить фразы «арендная плата включает коммунальные услуги».
2. Заключить дополнительное соглашение (или новый договор).
   Внедрить агентскую схему или раздельный учёт коммуналки.
3. Настроить раздельный бухгалтерский учёт.
   Для агентской схемы открыть субсчёт 76.5 «Расчёты с арендаторами по коммуналке».
4. Внедрить ежемесячный Акт сверки с приложением счетов УК.
5. Если доходы превысили 20 млн ₽ в 2026 г., подать уведомление о переходе на НДС-22 % и зарегистрировать онлайн-кассу с ФФД 1.2.

Числовой пример: сколько можно сэкономить

Допустим, помещение 150 м² сдаётся за 100 000 ₽ в месяц. Средняя коммуналка — 15 000 ₽.

• Старый способ: весь 115 000 ₽ считается доходом, налог — 6 % = 6 900 ₽.
• Новый способ (агентская схема): доход — 100 000 ₽, налог — 6 % = 6 000 ₽.
  Экономия: 900 ₽ в месяц, 10 800 ₽ в год на один объект.

Если 10 объектов — экономия превысит 100 000 ₽ в год.

Чек-лист для бухгалтера и арендодателя

• Договор содержит раздел «Коммунальные платежи».
• Есть акт сверки расходов за последний месяц.
• Все счета-фактуры УК приложены к Акту.
• В КУДиР (книга доходов и расходов) отражены только арендная плата и вознаграждение, если есть.
• Проверены лимиты УСН: доходы < 20 млн ₽ в 2026 г.

1. Коммуналка может быть исключена из доходов УСН 6 %, если она компенсирует ваши расходы и оформлена отдельно.
2. Агенская схема — самый безопасный способ при любой ставке НДС.
3. Всегда закрепляйте расчёты актами сверки, чтобы доказать «транзитный» характер.
4. Следите за лимитами УСН: 20 млн ₽ с 2026 г. и 22 % НДС при превышении.
5. Консультируйтесь с налоговым юристом при переходных периодах и крупных платежах.

Соблюдая эти правила, вы минимизируете налоги и снимете любые претензии со стороны ФНС.