Нежилые здания и помещения, офисы, торговые центры, склады, гостиницы, производственные цеха — требуют постоянного внимания: инженерные системы должны работать бесперебойно, помещения оставаться безопасными и комфортными для арендаторов и посетителей. Для этой задачи существует специальный вид деятельности, закреплённый в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) под кодом 68.32 «Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе». В статье разберёмся, что именно включает этот код, как правильно его применять и какие смежные ОКВЭДы могут понадобиться.
Что означает код 68.32
По актуальной редакции ОКВЭД 2 (действующей по состоянию на 19 апреля 2026 года), код 68.32 охватывает:
- Комплексную эксплуатацию зданий и сооружений, не предназначенных для постоянного проживания;
- Техническое обслуживание: лифты, вентиляция, отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение;
- Клининг и уборку общих территорий и придомовых участков;
- Охрану и пожарную безопасность (включая видеонаблюдение и контроль доступа);
- Арендные и управленческие функции: заключение договоров с арендаторами, взимание платы, бухгалтерское сопровождение.
Важно: если ваша компания одновременно управляет жилым и нежилым фондом, код 68.32 применяется только к нежилой части. Для жилых помещений используется код 68.31.
Кто может применять 68.32
На практике код 68.32 используют:
- Управляющие компании (УК) при обслуживании бизнес-центров, торговых галерей, складских комплексов;
- Собственники объектов, которые создали дочернюю управляющую организацию;
- Операторы индустриальных парков и технополисов;
- Специализированные сервис-фирмы, заключившие договоры на аутсорсинг эксплуатации.
Обязательные лицензии и допуски
Для полноценной работы по 68.32 компании потребуются:
- Лицензия МЧС на эксплуатацию противопожарных систем (если объект относится к повышенным категориям риска);
- Свидетельство о допуске к электроустановкам (выдаётся Ростехнадзором);
- СРО-допуск по инженерным изысканиям и энергоаудиту, если проводятся капитальные ремонты или модернизация;
- Лицензия Минкультуры на эксплуатацию памятников архитектуры (при работе с культурным наследием).
Связанные и дополнительные коды ОКВЭД 2
Часто компании, специализирующиеся на нежилом фонде, оказывают смежные услуги. Ниже перечислены коды, которые можно добавить в ЕГРЮЛ как дополнительные, если деятельность реально осуществляется:
| Код | Расшифровка | Пример применения |
|---|---|---|
| 71.20 | Технические испытания, исследования, анализ и сертификация | Периодическая проверка лифтов, испытание систем пожаротушения |
| 56.10 | Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания | Если управляющая компания обслуживает фуд-корты в торговом центре |
| 52.29 | Вспомогательная прочая, связанная с перевозками | Организация логистики мусора, вывоз крупногабаритных отходов |
| 47.91 | Торговля розничная вне магазинов (включая онлайн-каталоги) | Аренда витрин и организация вендинга в фойе бизнес-центра |
| 94.99 | Деятельность прочих общественных организаций (НКО) | Если компания также управляет объектами, переданными в безвозмездное пользование НКО или благотворительным фондам |
Как правильно указать код в ЕГРЮЛ и отчётности
5.1 Внесение в ЕГРЮЛ
- При регистрации ООО или АО в форме Р11001 укажите 68.32 как основной вид деятельности.
- Дополнительные коды (см. таблицу выше) можно добавить без ограничения количества, но убедитесь, что они реально осуществляются, иначе налоговая может потребовать пояснений.
- Если вы уже зарегистрированы и хотите добавить 68.32, подайте заявление в форме Р13014 через портал ФНС или МФЦ.
5.2 Отчётность
Управляющие компании обычно применяют:
- УСН 15% («доходы минус расходы») — если доход ≤ 450 млн руб в год;
- ОСНО, при работе с крупными арендаторами, начисляющими НДС;
- ЕНВД и патент для отдельных точек (например, фуд-кортов) отменены с 2024 года, поэтому используйте АУСН/НПД для малого бизнеса.
Типовой договор управления нежилым фондом
В договоре фиксируйте:
- Предмет: перечень зданий и помещений;
- Обязанности управляющей компании:
- ежедневные обходы, техническое обслуживание;
- проведение аварийных и плановых ремонтов;
- содержание придомовой территории;
- взаимодействие с арендаторами.
- Вознаграждение: фиксированная ставка или % от собранных арендных платежей;
- Ответственность сторон: штрафы за простои, неустойки за нарушение сроков ремонта.
Практические кейсы
Кейс 1: Бизнес-центр площадью 25 000 м²
Компания «ПроФонд» взяла в управление бизнес-центр в Москве. Основной код 68.32, дополнительные 71.20 (испытание лифтов) и 56.10 (обслуживание кафе на первом этаже). Годовой доход управляющей компании составил 58 млн руб при расходах 42 млн, налог по УСН 15% — 2,4 млн руб.
Кейс 2: Складской комплекс в регионе
ООО «СкладСервис» управляет 6 складами в Тольятти. В дополнение к 68.32 подключён код 52.29 (вывоз отходов). Компания работает на ОСНО, так как арендаторы — крупные торговые сети, работающие по НДС 20%.
Чек-лист для начинающих
- ✅ Убедитесь, что объект действительно нежилой (жилым считается здание, где >50% площади предназначено для постоянного проживания).
- ✅ Проверьте регистрационные документы на здание и помещения.
- ✅ Оформите договор управления не менее чем на 1 год.
- ✅ Получите все необходимые лицензии и допуски.
- ✅ Откройте расчётный счёт и подключите онлайн-бухгалтерию с поддержкой ОКВЭД 68.32.
- ✅ Ежеквартально проводите аудит инженерных систем и публикуйте отчёт для арендаторов (повышает лояльность);
Код ОКВЭД 2 68.32 открывает широкие возможности для управляющих компаний и собственников нежилой недвижимости, но требует строгого соблюдения лицензионных требований и налогового учёта. Правильное сочетание основного и дополнительных кодов, грамотный договор и регулярные технические проверки, залог успешной эксплуатации и доходности объекта.
Помните: при сомнениях консультируйтесь с профильным юристом и сертифицированным инженером-экспертом. Рынок коммерческой недвижимости динамичен, и лишь системный подход обеспечит стабильный поток арендаторов и доходов.