Что считается общедомовым имуществом

Согласно статье 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений относятся:

• чердаки‚ подвалы‚ технические этажи;
• колонны‚ несущие стены‚ лестничные клетки‚ лифты;
• инженерные сети (водопровод‚ теплоснабжение‚ электроснабжение‚ газоснабжение);
• кровля‚ фасад‚ придомовая территория до границ земельного участка;
• другое имущество‚ предназначенное для обслуживания и эксплуатации дома․

Возможно ли уменьшить общедомовое имущество? Основное правило

Да‚ уменьшить размер общедомового имущества возможно‚ но только:

1. путём реконструкции многоквартирного дома;
2. с согласия всех собственников помещений данного дома (п․ 3 ст․ 36 ЖК РФ)․

Без 100 % согласия любые действия‚ уменьшающие общее имущество‚ будут признаны незаконными․

Пошаговая процедура уменьшения общедомового имущества

Шаг 1․ Инициативная группа

Собирается инициативная группа собственников (чаще всего инициатор — ТСЖ/управляющая компания)․
Группа готовит техническое заключение и схему планируемой реконструкции․

Шаг 2․ Подготовка проектной документации

• заказывается проект реконструкции у лицензированного проектировщика;
• в проекте обязательно отражаются:
  • точные площади исключаемого имущества;
  • новые схемы инженерных сетей (если надо их перенести);
  • сертификат соответствия безопасности конструкций․

Шаг 3․ Общее собрание собственников

Кворум и формат

Собрание может проводиться очно‚ заочно (опросным листом) или в смешанном формате․

Необходимое решение

Принимается единогласно (100 % голосов от общего числа собственников по площади и количеству)․
Решение оформляется протоколом или единым письменным решением․

Шаг 4․ Согласование с органами власти

1. Направляется заявление в комитет архитектуры и градостроительства муниципалитета․
2. К заявлению прилагаются:
   • копия протокола общего собрания;
   • технический паспорт БТИ «до» и «после»;
   • экспертиза промышленной безопасности (для капитальных конструкций)․

Шаг 5․ Регистрация изменений в ЕГРН

После разрешения на строительство и завершения работ в Росреестр подаётся:

• новый технический план БТИ;
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• решение общего собрания․

После внесения записи в ЕГРН изменения становятся официальными․

Что нельзя делать без 100 % согласия

• переносить стояки водоснабжения/канализации без согласия всех собственников;
• ликвидировать часть подвала под одной квартирой;
• строить пристройку‚ захватывающую часть чердака;
• продавать‚ дарить или иным образом отчуждать общее имущество — это прямо запрещено (п․ 36 ЖК РФ)․

Ответственность за нарушение порядка

Если реконструкция проведена без соблюдения требований ст․ 36 ЖК РФ:

1. действия признаются незаконными в суде;
2. возможно возвращение имущества к первоначальному состоянию за счёт нарушителей;
3. налагается административный штраф (ст․ 7․21 КоАП РФ)․

Уменьшение общедомового имущества — сложный‚ но возможный процесс․
Главное:

• заранее просчитать техническую и правовую возможность;
• получить 100 % согласие собственников;
• оформить все документы до начала работ․

В спорных случаях рекомендуется заранее получить консультацию юриста по ЖКХ и провести независимую техническую экспертизу․