Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․

Содержание

1. Правовая база: от ФЗ 120‑ФЗ до указов Президента РФ
2. Ключевые положения указов 81, 1103, 145 и др․
3. Регистрация в новых регионах (ДНР, ЛНР, Запорожье, Херсон)
4. Порядок государственной регистрации: пошаговая инструкция
5. Список обязательных документов
6. Сроки и переходные периоды
7. Ответственность за нарушение требований
8. Практические рекомендации для физических и юридических лиц
9. Часто задаваемые вопросы

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – фундаментальный элемент правового порядка, гарантирующий:

• защиту прав собственника и иных держателей прав;
• прозрачность сделок и возможность их проверки в реальном времени;
• правовую основу для налогообложения и кредитования;
• создание единой учетно‑регистрационной системы, интегрированной с кадастром․

С 2020‑х годов в России и в ряде соседних стран (в частности, в Казахстане) наблюдается ускоренное развитие информационно‑правовых систем, что привело к необходимости уточнения и расширения полномочий регистрирующих органов․ Именно в этом контексте Президент РФ издавал несколько указов, которые кардинально изменили порядок регистрации недвижимости․

Правовая база: от Федерального закона 120‑ФЗ до указов Президента РФ

Основным нормативным актом, регулирующим государственную регистрацию недвижимости, является Федеральный закон от  № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»․ С 2021 года в силу вступления в силу ФЗ 120‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон О государственной регистрации недвижимости» (принят 22 июля 2024 г․) были внесены существенные поправки, которые реализуются через указные акты Президента․

Ключевые указательные документы, влияющие на процесс регистрации:

• Указ Президента РФ № 81 от – временные меры в условиях санкций, в т․ч․ ограничения на сделки с нерезидентами․
• Указ Президента РФ № 1103 от – запрет на государственную регистрацию прав на новые территории до  г․; ввод особого порядка для юридических лиц․
• Указ Президента РФ № 145 от – упрощённый порядок регистрации прав для военнослужащих и граждан, перемещённых в новые регионы (ДНР, ЛНР, Запорожье, Херсон)․
• Ряд подзаконных актов (приказы Росреестра, приказы Минэкономразвития) уточняют детали применения указов․

Ключевые положения указов

3․1 Указ № 81 (2022) – «Дополнительные временные меры экономического характера»

• Введён ограничительный режим для сделок с нерезидентами в сфере недвижимости․
• Установлен приоритетный порядок рассмотрения сделок, связанных с государственными интересами (военные объекты, инфраструктура)․
• Определены санкционные меры за попытку обойти ограничения (отказ в регистрации, штрафы до 5 млн руб․)․

3․2 Указ № 1103 (2024) – «О государственной регистрации прав на новых территориях»

• Запрещено осуществлять государственную регистрацию прав на территории, присоединённые к РФ после 2022 г․, до  г․
• Для юридических лиц, уже имеющих объекты в новых регионах, предусмотрен особый переходный порядок (срок подачи документов – до  г․)․
• Введён единый реестр «Новые территории», где фиксируются предварительные сведения о праве собственности без полной регистрации․

3․3 Указ № 145 (2025) – «О регистрации прав на недвижимость для военнослужащих и граждан, перемещённых в новые территории»

• Установлен ускоренный (в течение 10 рабочих дней) порядок регистрации для военнослужащих, их семей и граждан, переселившихся в ДНР, ЛНР, Запорожскую и Херсонскую области․
• Сокращён список требуемых документов: достаточно паспорт, военный билет (при наличии), договор купли‑продажи/договора аренды и свидетельство о праве собственности на предшествующем этапе․
• Для таких категорий введён бесплатный приём заявлений в Росреестр․

Регистрация в новых регионах (ДНР, ЛНР, Запорожье, Херсон)

С 2025 года в силу указов № 1103 и № 145 появилось два режима:

1. Пре‑регистрация – внесение сведений о праве собственности в «Единый реестр новых территорий»․ Данные не дают полного юридического эффекта, но позволяют фиксировать факт владения․
2. Окончательная регистрация – возможна только после  г․, когда будет снят запрет, либо в ускоренном порядке для указанных в пункте 3․3 категорий граждан․

Для остальных граждан процесс будет аналогичен обычной регистрации, но с учётом дополнительных проверок (проверка статуса территории, наличие санкционных ограничений)․

Порядок государственной регистрации: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Подготовка заявления

Заявление подаётся в Росреестр (либо через портал Госуслуги)․ В заявлении указывается:

• Полные ФИО заявителя (для юридических лиц – наименование, ОГРН)․
• Кадастровый номер объекта (если уже присвоен);
• Сведения о сделке (договор купли‑продажи, аренды, дарения и т․п․)․
• Сведения о предыдущих правах (если объект уже был зарегистрирован)․

Шаг 2․ Сбор пакета документов (см․ раздел Список обязательных документов)

Шаг 3․ Подача заявления

• Лично в МФЦ, в отделении Росреестра или онлайн через Госуслуги․
• Оплата государственной пошлины (для физических лиц – 4 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 руб․; для юридических лиц – 5 % от стоимости)․

Шаг 4; Рассмотрение заявления регистрирующим органом

Сроки рассмотрения:

• Обычный порядок – до 30 календарных дней․
• Ускоренный порядок (Указ № 145) – до 10 рабочих дней․
• Если требуется проверка на наличие ограничений (ипотека, сервитут), срок может быть продлён до 45 дней․

Шаг 5․ Получение выписки из ЕГРН

После регистрации заявитель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – документ, подтверждающий право собственности․

Список обязательных документов

Сроки и переходные периоды

• До  г․ – возможность подать документы на пре‑регистрацию в новые территории (указ № 1103)․
• С  г․ по  г․ – действует ограничение на полную регистрацию прав в новых регионах; допускается только ускоренный порядок для военнослужащих и их семей (указ № 145)․
• С  г․ – полностью возобновляется обычный порядок регистрации в новых регионах, при этом сохраняются некоторые упрощения, введённые в указах 145 и 1103․

Ответственность за нарушение требований указов

Нарушения могут быть классифицированы как административные и уголовные:

• Административные штрафы – от 10 000 до 5 000 000 руб․ за подачу заведомо ложных сведений в реестр․
• Отказ в регистрации – регистрирующий орган вправе отказать в регистрации, если выявлены нарушения (например, сделка с нерезидентом, подпадающая под действие указа № 81)․
• Уголовная ответственность – предусмотрена за мошенничество с недвижимостью (ч․ 4 ст․ 159 УК РФ) – до 10 лет лишения свободы․

Практические рекомендации

Для физических лиц

• Тщательно проверяйте наличие обременений (ипотека, арест) в выписке из ЕГРН перед покупкой․
• Если планируете покупку в новых регионах, подайте заявление о пре‑регистрации до  г․, чтобы избежать потери прав․
• При покупке у нерезидента уточняйте, подпадает ли сделка под действие указа № 81 – в противном случае регистрация может быть отказана․

Для юридических лиц

• Подготовьте полный пакет корпоративных документов (устав, решение о покупке, доверенность)․
• Учитывайте, что в новых регионах требуется специальный реестр – заранее согласуйте с отделом юридической поддержки Росреестра․
• Соблюдайте сроки подачи документов, иначе может потребоваться повторное рассмотрение и дополнительные расходы;

Для военнослужащих и их семей

• Воспользуйтесь ускоренным порядком (10 дней) – подайте заявление через портал Госуслуги, прикрепив военный билет․
• Регистрация в новых регионах бесплатна до  г․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить государственную пошлину за пре‑регистрацию в новых территориях?

Нет․ Указ № 1103 предусматривает бесплатную регистрацию в «Едином реестре новых территорий» до  г․

Можно ли зарегистрировать объект недвижимости, находящийся в зоне боевых действий?

Только после официального признания зоны безопасной․ До этого регистрация приостанавливается в соответствии с указом № 81․

Как проверить, подпадает ли сделка под санкционный режим указа № 81?

Необходимо запросить в Росреестре выписку о статусе контрагента․ При наличии статуса «нерезидент» и ограничений сделка будет отклонена․

Существует ли возможность «записать» ипотеку без оформления в реестре?

Нет․ По закону все обременения (ипотека, сервитут, арендные права) подлежат обязательной регистрации в ЕГРН․

Что делать, если после регистрации обнаружилось, что в документе указаны неверные данные?

Подать заявление о внесении исправлений в течение 30 дней со дня получения выписки․ При ошибке, допущенной регистратором, исправление производится бесплатно․

Указы Президента РФ, особенно № 81 (2022), № 1103 (2024) и № 145 (2025), существенно трансформируют процесс государственной регистрации недвижимости․ Основные тенденции:

• Ужесточение контроля над сделками с нерезидентами и в новых регионах․
• Упрощение порядка для определённых категорий граждан – военнослужащих, переселенцев․
• Создание единого реестра новых территорий, который служит временной базой до 2028 года․
• Повышение ответственности за попытки обхода регламентов․

Для всех участников рынка недвижимости (физических и юридических лиц) критически важно своевременно адаптировать свои процедуры к актуальному законодательству, пользоваться упрощёнными режимами там, где это возможно, и тщательно проверять статус контрагентов․ Тщательная подготовка документов и соблюдение установленных сроков позволяют избежать штрафов, отказов в регистрации и иных юридических рисков․

Помните: правильная регистрация – это гарантия защищённого права собственности и стабильности ваших инвестиций․

Статья подготовлена на основе официальных указов Президента РФ, Федерального закона 120‑ФЗ и актуальных публикаций правовых порталов (Гарант․РУ, HARANT, СПРОСИ․ДОМ․РФ) по состоянию на 19‑апреля‑2026 г․