Самое главное помнить: кадастровая стоимость, это расчётная величина, отражающая представление о ценности (или полезности) земельного участка при существующем его использовании. Она используется при исчислении земельного налога, арендной платы, залогов и других финансовых операций.
Что такое «удельный показатель»?
Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКС), это рублевое значение за 1 квадратный метр внутри конкретной зоны или категории земель. В Республике Дагестан, как и по всей России, значение УПКС ежегодно актуализируется по состоянию на 1 января года, когда проводится государственная кадастровая оценка.
Категории земель и их удельные показатели в Дагестане (2026 г.)
-
Земли сельскохозяйственного назначения
- Пахотные земли: 21–52 руб./м² (в зависимости от района и плодородия почвы).
- Пастбища: 5–12 руб./м²;
- Сенокосы: 4–10 руб./м².
-
Земли населённых пунктов
- Махачкала (центр): 3 800–12 500 руб./м².
- Каспийск, Дербент, Хасавюрт: 2 000–5 000 руб./м².
- Сельские поселения: 250–1 200 руб./м².
-
Земли промышленности, энергетики, транспорта и связи
- В пределах городов: 1 200–3 500 руб./м².
- Вне городов: 180–600 руб./м².
-
Земли особо охраняемых территорий
- Дагестанский государственный природный заповедник: 35 руб./м².
- Заказники и парки: 15–25 руб./м².
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Расчёт ведётся по формуле:
С = УПКС × Площадь участка × Кп × Кз
- Кп — коэффициент плотности застройки (для земель населённых пунктов).
- Кз — зональный коэффициент (учитывает инфраструктурную обеспеченность).
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
| Параметр | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Цель оценки | Налогообложение, аренда, гос. расчёты | Сделки купли-продажи, залог, страхование |
| Частота пересмотра | Раз в 3–5 лет | Любой момент по запросу рынка |
| Методология | Массовая кадастровая оценка | Индивидуальное исследование рынка |
| Разброс цен | Ниже рыночной в среднем на 15–40 % | Максимально приближен к реальной цене |
Как оспорить кадастровую стоимость?
- Предварительная оценка.
Закажите независимую экспертизу: стоит 5 000–15 000 руб. Срок 3–7 дней. - Комиссия при Росреестре.
Подача заявления в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по РД. Срок рассмотрения — до 30 дней.
Документы:- Кадастровый паспорт.
- Отчёт независимого оценщика.
- Заявление формы № 11.
- Суд.
Если комиссия отказала, подайте иск в Арбитражный суд Республики Дагестан. Исковой сбор — 300 руб. для физлиц, 6 000 руб. для юрлиц.
Актуальные ссылки и контакты
- Кадастровая палата по РД: г. Махачкала, ул. Гамидова, 25, тел. +7 (872) -02-50-00.
- Онлайн-кадастровая карта: pkk.rosreestr;ru.
- Госуслуги — подача на оспаривание: gosuslugi.ru → «Оспаривание результатов кадастровой оценки».