Начиная с 2025 года правила расчёта налогов при продаже долей в доме и земельном участке существенно изменились. Даже если вы:
- не живёте на даче;
- не ведёте хозяйственную деятельность;
- владеете лишь частью дома или участка,
при продаже всё равно придётся заплатить налог. Ниже — подробный разбор, кто, сколько и когда должен заплатить в 2026 году.
Какой налог платится при продаже доли
В основном речь идёт о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ).
Ставка для резидентов РФ — 13 % (до 2,4 млн руб. дохода), далее — 15 %.
Для нерезидентов — 30 % независимо от размера дохода.
Что считается доходом
Доход — это разница между ценой продажи и целевым вычетом/расходами:
- если вы продаёте долю, то доход = цена продажи доли — приобретённые расходы (или 1 млн руб. вычета);
- если дом и участок оформлены одним объектом, доход считается с общей суммы и распределяется между долями пропорционально.
Как изменились правила в 2025–2026 гг.
| Параметр | До 2025 г. | С 2025 г. |
|---|---|---|
| Минимальный срок владения | 3 года (при приватизации, наследии, дарении) и 5 лет (при покупке) | 3 года для любого способа получения, если единственное жильё |
| Кадастровая «подушка» | 70 % кадастровой стоимости | нельзя продавать < 70 % кадастра без обоснования |
| Декларация | 3-НДФЛ до 30 апр. | 3-НДФЛ до 30 апр., но подаётся в Личном кабинете ФНС автоматически |
Льготы и вычеты при продаже доли
Имущественный вычет
Максимальный вычет — 1 млн руб. (распределяется между всеми долями).
Пример: вы продаёте ½ доли за 1,2 млн руб. Доход = 1,2 млн — 0,5 млн (½ от 1 млн вычета) = 0,7 млн × 13 % = 91 тыс. руб.
Документальные расходы
Если вы документально подтвердите расходы на покупку:
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- чеки/перечисления;
то налог считается от (продажа — покупка).
Пример: купили долю за 800 тыс., продаёте за 1,1 млн → база 300 тыс. → НДФЛ = 39 тыс. руб.
Пошаговая инструкция: как заплатить налог
- Собрать документы: договор, ЕГРН, платёжки, кадастровый паспорт.
- Рассчитать доход и налог: воспользуйтесь калькулятором ФНС или формулой выше.
- Подать 3-НДФЛ: до 30 апр. 2027 г. за продажу в 2026 г.
- Оплатить: до 15 июля 2027 г.
Ответы на частые вопросы
Что если продал долю ниже кадастровой стоимости?
Налог всё равно посчитают от 70 % кадастра, если сделка < 70 % кадастровой стоимости.
Нужно ли платить налог, если вы владеете долей меньше 3 лет, но это единственное жильё?
Да, если это не дом для постоянного проживания. Налог будет, но можно применить вычет.
Как оформить продажу доли без налога?
- Дождаться 3 года владения (единственное жильё) или 5 лет (иные случаи).
- Продать по договору дарения близкому родственнику (но у него могут быть свои налоговые последствия).
- Использовать имущественный вычет 1 млн руб.
Чек-лист перед продажей
Скачайте и сохраните:
- Кадастровый паспорт участка и дома.
- Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
- Справка об отсутствии задолженности по налогам.
- Договор купли-продажи (при покупке).
- Копии платёжек за коммуналку (для подтверждения расходов).
Главное: даже продажа маленькой доли в доме и земельном участке может повлечь НДФЛ 13–15 %. Используйте льготы, подготовьте документы заранее и не забывайте о новом пороге в 3 года владения. При сложных схемах (доли, материнский капитал, долевое участие) лучше получить консультацию налогового юриста.