Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация‚ созданная собственниками помещений в многоквартирном доме или ином недвижимом имуществе для совместного управления общим имуществом․ Учредительные документы ТСН определяют статус‚ цели‚ структуру и порядок деятельности объединения․ Ошибки в их оформлении или изменении могут привести к судебным спорам‚ в т․ч․ к требованиям отмены судебных актов‚ как это произошело в деле‚ инициированном Самарой (упомянуто в исходной подсказке)․ Ниже, подробный разбор всех ключевых аспектов․

Что такое учредительные документы ТСН?

Учредительными документами ТСН признаються:

• Учредительный договор (или «учредительное соглашение»)․
• Устав․

Важно: с вступил в силу Федеральный закон № 315-ФЗ‚ который разрешил ТСН действовать только на основе устава․ Старый учредительный договор сохраняет силу лишь до момента внесения первых изменений в устав после 2014 года‚ после чего он считается недействительным․

1․1 Учредительный договор

• Заключается между всеми первоначальными участниками ТСН․
• Содержит сведения о наименовании‚ месте нахождения‚ целях создания‚ порядке формирования имущества и ответственности участников․
• С 2014 года новые ТСН его не оформляют — сразу утверждают устав․

1․2 Устав

• Единственный обязательный учредительный документ с 2014 года․
• Утверждается общим собранием участников ТСН (ст․ 135 ЖК РФ‚ п․ 1 ст․ 14․1 Закона № 315-ФЗ)․
• Регистрируется в налоговой вместе с сведениями о создании ТСН (Форма Р11001)․

Минимальное содержание устава ТСН

По ст․ 14․1 Закона № 315-ФЗ устав обязательно должен включать:

1. Наименование (с указанием «ТСН» и адреса дома)․
2. Место нахождения (адрес управляющего органа)․
3. Цели и предмет деятельности (управление общим имуществом‚ содержание дома‚ оказание коммунальных услуг и др․)․
4. Права и обязанности участников․
5. Состав имущества ТСН (вклады участников‚ доходы‚ иное обособленное имущество)․
6. Источники формирования имущества․
7. Порядок распределения доходов и покрытия убытков․
8. Условия и порядок выхода из ТСН‚ перехода долей․
9. Порядок внесения изменений в устав․
10. Сведения о филиалах и представительствах (если есть)․

Кто вправе изменять учредительные документы?

3․1 Компетенция общего собрания

Любые изменения в уставе (включая смену наименования‚ адреса‚ целей‚ порядка управления) принимаются исключительно общим собранием участников (п․ 2 ст․ 145 ЖК РФ‚ п․ 3 ст․ 14․1 Закона № 315-ФЗ)․ Кворум и большинство:

• Кворум: участники‚ владеющие более 50 % голосов от общего числа․
• Решение: простое большинство от числа участников‚ присутствующих на собрании‚ если иное не предусмотрено уставом․

3․2 Роль внешнего управляющего

Внешний управляющий‚ назначаемый по делу о банкротстве ТСН‚ не вправе вносить изменения в учредительные документы․ Его функции ограничены:

• анализ финансового состояния ТСН;
• взыскание дебиторской задолженности;
• временное управление имуществом;
• подготовка реабилитационного плана․

Ключевой вывод из судебной практики Самары: если внешний управляющий единолично вносил изменения в устав или учредительный договор‚ это является основанием для:

аннулирования соответствующего судебного постановления;

обязания налоговой аннулировать регистрацию изменений;

возврата документов к первоначальной редакции․

Пошаговая инструкция: как внести изменения в устав ТСН (2026 г․)

Шаг 1․ Подготовка проекта изменений

• Правление (или инициативная группа участников) готовит проект изменений и повестку общего собрания․
• Заказывается нотариальная форма будущего устава в новой редакции (если вносятся системные изменения)․

Шаг 2․ Уведомление участников

• Размещается объявление в подъездах и на официальном сайте ТСН (если есть)․
• Отправляются письменные уведомления за 14 дней до собрания (ст․ 45 ЖК РФ)․

Шаг 3․ Проведение общего собрания

• Фиксируется регистрация участников (список присутствующих)․
• Оформляется протокол общего собрания (форма утверждается уставом)․
• Если изменения касаются сведений ЕГРЮЛ‚ требуется нотариальное удостоверение подписей уполномоченных лиц (п․ 1․1 ст․ 9 Федерального закона № 129-ФЗ)․

Шаг 4․ Регистрация изменений в ФНС

1. Заявление по форме Р13001 (или Р13014 при ликвидации)․
2. Решение общего собрания (протокол)․
3. Устав в новой редакции (2 экз․)․
4. Квитанция госпошлины 800 ₽ (ст; 333․33 НК РФ)․
5. Гарантийное письмо о получении документов в налоговой․

Срок рассмотрения, 3 рабочих дня со дня подачи (при личном обращении/МФЦ)․

Частые ошибки и риски

Шаблон формулировки решения общего собрания

ПРОТОКОЛ
общего собрания участников ТСН «Дом на Ленина‚ 10»
г․ Самара‚ 15 апреля 2026 г․

Присутствовало: 47 участников из 60 (78‚33 % голосов)․
ПОВЕСТКА: «О внесении изменений в устав ТСН»․
РЕШИЛИ:
1․ Утвердить устав ТСН в новой редакции (приложение № 1)․
2․ Уполномочить председателя правления Иванова И․И․ подать документы в ФНС․
Подписи:
Председатель собрания: _____________/Иванов И․И․/
Секретарь: _____________/Сидорова Е․В․/

Краткий FAQ

Может ли один собственник внести изменения в устав?

Нет‚ требуется решение общего собрания․

Нужно ли заверять устав у нотариуса?

Да‚ если изменения касаются сведений ЕГРЮЛ (адрес‚ наименование‚ размер уставного капитала)․

Как быстро ФНС внесет изменения в ЕГРЮЛ?

3 рабочих дня (при электронной подаче через сервис «Моё дело» или «1С-Отчетность»)․

Можно ли онлайн-голосование?

Да‚ при условии‚ что в уставе прописан порядок заочного/дистанционного голосования (ГИС ЖКХ‚ «Дом․Возможности» и др․)․

Учредительные документы ТСН — это «конституция» вашего дома․ Любые изменения в них должны приниматься исключительно общим собранием собственников и регистрироваться в ФНС․ Попытки внешних лиц (включая арбитражных управляющих) вносить изменения без полномочий влекут судебные споры и аннулирование регистрационных действий․ Своевременное обновление устава‚ соблюдение процедур и нотариальное оформление гарантируют стабильность и защиту прав всех собственников․

Если нужна помощь в подготовке документов или сопровождении регистрации — обращайтесь к профильному юристу по ЖКХ․