Нормативно-правовая база

Основные документы, на которые ориентируются бухгалтеры и оценщики при учёте жилой недвижимости:

• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент…» (ред․ 2026-03-15) – правила учёта площади и этажности;
• ПБУ 6/2020 «Учёт основных средств» (утв․ Минфином РФ , последние изменения );
• ПБУ 26/2020 «Об аренде» – если жилое помещение сдаётся в аренду;
• Налоговый кодекс РФ, гл․ 30 и 32 (имущественные налоги 2026);
• Приказ Минфина № 124н от – новые формы первичных документов на жилую недвижимость;
• ФСБУ 25/2024 «Учёт активов, содержащих право пользования» – применяется с 2025 г․, в 2026 г․ действует полностью․

Классификация жилой недвижимости для целей учёта

Категории объектов

1. Жилые помещения в собственности организации
   • Дома, квартиры, комнаты․
   • Предназначены для собственного проживания сотрудников или продаже в будущем․
2. Инвестиционная недвижимость
   • Сдаётся в аренду (долгосрочно или краткосрочно)․
   • Держится для роста капитализации․
3. Жилая недвижимость на продажу
   • Учитывается как товар (счёт 41․03 или 43․02)․

Первичные документы

Бухгалтерский учёт жилой недвижимости

Приобретение и первоначальная оценка

Проводки при покупке квартиры у юрлица:

• Дт 08․03 «Приобретение объектов жилой недвижимости» Кт 60 – 5 000 000 ₽ (без НДС, т․к․ НДС не выделяется при продаже жилых помещений);
• Дт 68․02 Кт 60 – 0 ₽ (НДС не предъявляется);
• Дт 01․09 «Жилые помещения» Кт 08․03 – 5 000 000 ₽ – ввод в эксплуатацию․

Амортизация

С 2026 г․ применяется новый классификатор ОКОФ 2․1, согласно которому:

• Квартиры в многоквартирных домах – 10-я амортизационная группа (срок 30–35 лет);
• Индивидуальные жилые дома – 9-я группа (25–30 лет)․

Методы начисления амортизации:

1. Линейный – по умолчанию․
2. Снижающий остаток – если экономический эффект выше․

Пример расчёта ежемесячной амортизации:

Начальная стоимость – 5 000 000 ₽, срок – 30 лет (360 мес․), линейный метод: 5 000 000 / 360 = 13 888,89 ₽/мес․

Переоценка

В соответствии с ПБУ 6/2020 переоценку можно проводить раз в год (по состоянию на 31 декабря)․ Результуры отражаются:

• Дт 01 Кт 83 – рост стоимости;
• Дт 91․02 Кт 01 – снижение стоимости․

Налоговый учёт

Налог на имущество организаций

С 2026 г․ применяется кадастровая стоимость для расчёта налога на жилую недвижимость, если объект:

• Включён в перечень Росимущества (выкладывается до 01 января отчётного года);
• Сдан в аренду или используется для извлечения дохода․

Ставка – 0,5 % в 2026 г․ (может быть снижена регионами)․

Пример расчёта:
Кадастровая стоимость – 7 000 000 ₽․
Налог = 7 000 000 × 0,5 % = 35 000 ₽ в год․

НДФЛ и аренда

Если организация сдаёт квартиру физлицу:

• Доход от аренды облагается НДФЛ 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты)․
• Налоговый агент – арендодатель-организация, удерживает НДФЛ при каждой выплате․

Учёт жилой недвижимости в ИП и у физлиц

ИП на УСН «Доходы»

Если квартира используется в предпринимательской деятельности (например, сдаётся в аренду):

• Доходы от аренды включаются в базу УСН (6 %)․
• Расходы на приобретение не учитываются при УСН «Доходы»․

ИП на УСН «Доходы минус расходы»

• Доход – арендная плата․
• Расходы – амортизация по правилам гл․ 25 НК РФ (линейно)․

Физлица-арендодатели

Физическое лицо может:

1. Самостоятельно подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить 13 %․
2. Зарегистрироваться как самозанятый (проф․ доход 4 % при работе с физлицами)․

Новшества 2026 года

• ФСБУ 25/2024 вступила в полную силу – арендаторы жилых помещений отражают право пользования по дисконтированной стоимости․
• Электронный формат первички: с г․ обязательно применять ФНС-ЭДО 4․0 при передаче объектов от застройщика․
• Налоговый вычет по ипотеке для юрлиц-застройщиков увеличен до 2 млн ₽ на каждый объект․

Чек-лист внедрения

1. Получить ЕГРН-выписку и проверить кадастровую стоимость․
2. Определить цель использования (собственное проживание, сдача, продажа)․
3. Выбрать счёт учёта (01, 03, 41, 43)․
4. Установить срок полезного использования по новому ОКОФ 2․1․
5. Настроить амортизацию в программе (1С: Предприятие 8․3․24 или выше)․
6. Рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости;
7. Учесть новации ФСБУ 25/2024 при аренде․
8. Сохранить все первичные документы в электронном виде (ФНС-ЭДО 4․0)․

Частые ошибки

• Ошибка: принятие квартиры к учёту по рыночной стоимости при отсутствии переоценки․
  Решение: первоначально капитализировать по фактическим затратам (ПБУ 6/20 п․ 8)․
• Ошибка: начисление НДС 20 % при покупке квартиры у физлица․
  Решение: НДС не выделяется при продаже жилых помещений․
• Ошибка: пропуск амортизации у ИП на УСН «Доходы»․
  Решение: амортизация не уменьшает УСН 6 %, но нужна для бухучёта․

Учёт жилой недвижимости в 2026 году требует понимания сразу нескольких стандартов: ПБУ 6/20, ФСБУ 25/24, НК РФ, приказов по ЕГРН и новых форматов электронных документов․ Своевременное обновление классификаторов, правильный выбор счётов и своевременное начисление амортизации помогут избежать штрафов и претензий налоговых органов․

Нужна помощь в практических расчётах?
Консультанты Клерк․Консультаций готовы оперативно ответить на ваши вопросы 24/7 – просто оставьте заявку на сайте или в мессенджере․