Актуально на 20 апреля 2026 г.

Упрощённая система налогообложения (УСН) широко используется ИП и компаниями малого бизнеса благодаря своей лаконичности. Однако земельные участки всегда вызывают массу вопросов: входят ли они в объект налогообложения‚ как учитывать их стоимость‚ какие отчёты подавать и когда платить налоги. Ниже — разбор всех ключевых моментов с примерами и практическими советами.

Нужно ли вообще учитывать землю на УСН?

Объект «Доходы» (6 %)

• Нет — земельный участок не является самостоятельным объектом налогообложения‚ если он не используется в предпринимательской деятельности.
• Если участок сдаётся в аренду‚ арендная плата ИП включаеться в доходы и облагается 6 %.

Объект «Доходы минус расходы» (15 %)

• Да, при покупке земли для бизнес-деятельности её стоимость можно отнести к расходам‚ если:
  1. Земля приобретена после перехода на УСН.
  2. Земля оплачена и оформлена в собственность.
• Нельзя учесть расходы на землю‚ если она приобретена до перехода на УСН.

Как учесть покупку земли на УСН «Доходы минус расходы»?

Первоначальная стоимость

К расходам относится не только цена участка‚ но и:

• государственная пошлина за регистрацию права;
• услуги кадастрового инженера‚ оформляющего межевание;
• нотариальные расходы (если сделка требует нотариуса).

Период признания расхода

• Если участок оплачен полностью, расход признаётся равными долями по кварталам в течение налогового периода (ст. 346.17 НК РФ).
• Если участок оплачивается частями, признаётся фактически оплаченная сумма.

Пример расчёта

ИП приобрёл участок за 3 000 000 ₽ и оплатил сразу. Налоговый период — 2026 год.

• Каждый квартал (I‚ II‚ III‚ IV) можно списать по 750 000 ₽.
• Если земля куплена ‚ то за оставшиеся два месяца можно списать 1 500 000 ₽‚ а остальное переносится на 2027 год.

Учёт земли при продаже

• Выручка от продажи земли включается в доходы в полном объёме.
• При УСН «Доходы минус расходы» можно уменьшить доход на оставшуюся неамортизированную часть первоначальной стоимости земли.

Уплата земельного налога

УСН не освобождает от земельного налога‚ если участок находится в собственности предпринимателя или организации.

• ИП платит земельный налог как физическое лицо (ФНС выставляет квитанции до 01 ноября);
• ООО платит самостоятельно исходя из кадастровой стоимости и ставки муниципалитета.

Календарь уплаты

1. Уведомления от ФНС приходят не позднее 30 дней до 01 ноября.
2. Оплатить нужно до 01 декабря текущего года.

Документооборот и отчётность

• Книга доходов и расходов (КУДиР) — отражаются расходы на покупку и доходы от продажи земли.
• Декларация УСН, показатель «Расходы» включает земельные траты.
• Документы-основания:
  • договор купли-продажи;
  • выписка ЕГРН;
  • платёжные поручения.

Частые ошибки

1. Учёт земли как основного средства. Земля не амортизируется‚ расходы списать можно только разово.
2. Покупка до УСН. В этом случае расходы на землю не учитываются.
3. Оплата кредитом. Учитываются только фактически погашенные суммы кредита.

Пошаговый алгоритм действий для ИП

1. Определить цель: для личных нужд или для бизнеса.
2. Купить участок: заключить договор‚ зарегистрировать право.
3. Оплатить: сохранить все платёжки и акты.
4. Внести в КУДиР: расходы по долям в кварталах.
5. Рассчитать авансы и годовой налог: учесть списанную сумму.
6. Не забыть земельный налог: проверить кадастровую стоимость и ставку.

Учёт земли на УСН не вызывает сложностей‚ если чётко соблюдать правила:

• расходы можно списать только при покупке в рамках УСН;
• продажа всегда формирует доход;
• земельный налог платится отдельно.

Систематизируйте документы и платите налоги вовремя, тогда земельные операции не станут причиной претензий со стороны налоговой.