Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Недвижимость — один из самых капиталоемких активов, который одновременно отражается в двух параллельных системах: бухгалтерском (БУ) и налоговом (НУ) учете. Несмотря на схожие термины, цели, методы и даже критерии признания одного и того же объекта в этих системах часто расходятся. В статье рассмотрим:
- когда недвижимость признается основным средством (ОС) в БУ и в НУ;
- как формируется первоначальная стоимость и начисляется амортизация;
- особенности расчета налога на имущество в 2026 году (кадастровая и остаточная стоимость);
- типовые разницы, которые приводят к временным и постоянным разницам по налогу на прибыль;
- пошаговые проводки и примеры.
Критерии признания недвижимости
Бухгалтерский учет (ФСБУ 6/2020)
Объект признается ОС, если одновременно выполняются четыре условия (п. 4 ФСБУ 6/2020):
- Имеет материально-вещественную форму (здание, помещение, земельный участок).
- Предназначен для использования в деятельности > 12 месяцев.
- Способен приносить экономические выгоды (сдавать в аренду, использовать в производстве).
- Организация намерена использовать актив по назначению (документально подтверждено).
Важно: право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано на дату постановки на баланс. Достаточно факта фактической передачи и контроля над активом.
Налоговый учет (НК РФ, гл. 25)
- Для налога на прибыль недвижимость относится к амортизируемому имуществу при стоимости > 100 000 ₽ и сроке службы > 12 мес. (ст. 256 НК РФ).
- Для налога на имущество объектом признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в составе ОС (письмо ФНС БС-4-21/14998@ от ).
Первоначальная стоимость и начисление амортизации
| Этап | Бухгалтерский учет (ФСБУ 6/2020) | Налоговый учет (НК РФ) |
|---|---|---|
| Формирование стоимости | Фактические затраты на приобретение, строительство, доставку, доведение до состояния, пригодного к использованию. Включает НДС, если он не подлежит вычету. | По тем же принципам, но НДС, принят к вычету, не включается в первоначальную стоимость (ст. 257 НК РФ). |
| Амортизация | Линейный или способом уменьшаемого остатка. Сроки по ОКОФ. | Линейный или нелинейный метод. Возможны амортизационные премии до 30 % для 3–7 амортизационных групп (ст. 259.1 НК РФ). |
Налог на имущество в 2026 году
Кадастровая vs остаточная стоимость
- Кадастровая база. Применяется, если законом субъекта РФ объект включён в перечень (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Ставка ≤ 2 %.
- Среднегодовая (остаточная) используется во всех остальных случаях. Ставка ≤ 2,2 %.
Проводки
Начисление налога на имущество в 2026 году отражается так:
Дт 26 (44, 91.2) Кт 68 субсчет «Налог на имущество» Дт 99 Кт 68 субсчет «ПНО» — если образуется постоянное налоговое обязательство
Типовые различия между БУ и НУ для недвижимости
| Вид различия | Бухгалтерский учет | Налоговый учет | Результат |
|---|---|---|---|
| Амортизационная премия | Не применяется | До 30 % списывается моментально | Постоянная разница → ПНО |
| Начисление амортизации | С даты ввода в эксплуатацию | С 1-го числа месяца, следующего за вводом | Временная разница → ОНО/ОНА |
| Реестровая стоимость | Балансовая (остаточная) | Кадастровая для отдельных объектов | Разная налоговая база |
Практический пример: покупка офисного здания в 2026 г.
Дано:
- Стоимость здания: 53 000 000 ₽ (включая НДС 8 833 333 ₽).
- НДС принят к вычету.
- Полезный срок 30 лет (7 амортизационная группа).
- Кадастровая стоимость = 65 000 000 ₽, ставка 1,5 %.
Шаг 1. Поступление здания
Дт 08 Кт 60 44 166 667 ₽ (53 000 000 – 8 833 333) Дт 19 Кт 60 8 833 333 ₽
Шаг 2. Ввод в эксплуатацию
Дт 01 Кт 08 44 166 667 ₽
Шаг 3. Амортизация (линейный метод, месячная норма = 1 / 360)
Дт 26 Кт 02 122 685 ₽ в месяц
Шаг 4. Налог на имущество (кадастровая база)
65 000 000 ₽ × 1,5 % / 4 квартала = 243 750 ₽ в квартал Дт 26 Кт 68/Налог на имущество 243 750 ₽
Особенности аренды и лизинга недвижимости
Финансовая аренда (лизинг) после 2022 г.
Арендатор вправе учесть объект на своем балансе по дебету счета 01 (ФСБУ 25/2018). В НУ лизинговое имущество всегда учитывается у лизингополучателя, если он выбрал учет на своем балансе (ст. 31 Закона о лизинге).
Операционная аренда
Объект остаётся на балансе арендодателя. Арендатор отражает затраты на счете 20 (26, 44) с периодическим признанием арендных платежей.
Чек-лист для бухгалтера
- ✓ Проверь, включён ли объект в региональный перечень для кадастровой базы.
- ✓ Отразите ли амортизационную премию в НУ (если применяется).
- ✓ Подготовь учетную политику с разделами о порядке распределения расходов и признании временных разниц.
- ✓ Проверь корректность регистров налогового учета (Карточка ОС, Регистр амортизации НУ).
Учет недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете требует постоянного контроля за расхождениями: от первоначальной оценки до начисления амортизации и налога на имущество. Грамотное ведение двух параллельных учетов сокращает риски доначислений, обеспечивает прозрачную отчетность и позволяет оптимизировать налоговую нагрузку.
Контакты для консультаций: 7 (495) -83-35-09, обратный звонок на сайте.