Вопрос: При каких обстоятельствах в России осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на единый недвижимый комплекс (ЕНК)?

Ответ на этот вопрос содержится в статье 15 Федерального закона № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ниже – подробный разбор всех предусмотренных законом ситуаций, практические рекомендации и порядок подачи заявлений.

Что такое единый недвижимый комплекс?

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) – это совокупность объектов недвижимости, которые находятся в единой правовой, технической и экономической связи, например, многоквартирный дом вместе с прилегающими земельными участками, общими инженерными сетями, машино-местами и др. По закону такой комплекс рассматривается как один объект недвижимости, для которого ведётся единый кадастровый паспорт и единая запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Правовая база

• Федеральный закон от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от , ).
• Статья 15 этого закона – «Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав».
• Дополнительные нормативные акты: Градостроительный кодекс РФ, закон № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве», закон № 246‑ФЗ «Об искусственных земельных участках» и др.

Случаи, когда осуществляется учет и регистрация ЕНК

Ниже перечислены все категории заявителей и обстоятельства, при которых государственный кадастровый учет и регистрация права на единый недвижимый комплекс проводятся одновременно (параллельно) или раздельно.

Одновременный кадастровый учёт и регистрация прав

1. Собственник земельного участка (или лицо, обладающее иным правом на участок) – если на данном участке допускается строительство, реконструкция или иные капитальные работы, а также если на участке уже построен объект, относимый к ЕНК.
2. Подрядчик по строительному подряду с использованием счёта‑эскроу – если в договоре предусмотрено право обращения с заявлением о регистрации построенного (или строящегося) объекта, который включён в ЕНК.
3. Лицо, использующее земельный участок по сервитуту (публичному или частному) – в случае, когда на основании сервитута возводятся объекты, входящие в ЕНК.
4. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, указанные в Градостроительном кодексе (п. 1.1) – при учёте и регистрации объектов индивидуального жилищного строительства (садовых домов и т.п.), входящих в ЕНК.
5. Росатом, Роскосмос и другие корпорации, выдавшие разрешение на ввод в эксплуатацию (п. 1.2) – если объект (например, промышленное предприятие) вводится в эксплуатацию и включён в ЕНК.
6. Органы местного самоуправления, уполномоченные на перепланировку (п. 1.3) – когда в результате перепланировки образуются новые помещения, которые становятся частью ЕНК.
7. Лицо, получившее разрешение на создание искусственного земельного участка (п. 2) – такие искусственные участки могут входить в состав ЕНК.
8. Собственник исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты (п. 3) – например, при разделении многоквартирного дома на отдельные квартиры, входящие в ЕНК.
9. Собственник здания, сооружения, объекта незавершённого строительства или единого недвижимого комплекса (п. 4) – при прекращении существования этих объектов (демонтаж, снос) требуется оформить кадастровый учёт и регистрацию прекращения прав.
10. Собственник земельного участка, на котором располагался прекращённый объект (п. 4.1) – если собственник ликвидирован или правоспособность прекращена.
11. Органы государственной власти или местного самоуправления (п. 4.2) – в случаях, когда собственник ликвидирован и требуется оформить прекращение прав на ЕНК;
12. Наследник, принявший наследство (п. 4.3) – если в наследстве находятся объекты, входящие в ЕНК, и они уже прекратили существование.
13. Лицо, получившее земельный участок в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование (п. 4.4) – при разделении или объединении таких участков, входящих в ЕНК.
14. Нотариус или его уполномоченный работник (п. 5) – при регистрации прав, возникших в результате нотариально удостоверенной сделки, в результате которой образовался новый ЕНК.
15. Собственник объекта недвижимости и (или) лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения (п. 6) – при учёте и регистрации ограничений (обременений) в отношении части или всего ЕНК.
16. Кадастровый инженер (п. 6.1‑6.2) – при учёте и регистрации прав РФ, субъектов РФ или муниципальных образований на незавершённые объекты, включаемые в региональные или федеральные реестры, которые в дальнейшем могут стать частью ЕНК.
17. Иные лица – в случаях, установленных отдельными федеральными законами (п. 7).

Кадастровый учёт без одновременной регистрации прав

Если регистрация прав откладывается (например, из‑за отсутствия согласия всех участников долевого строительства), кадастровый учёт может быть проведён отдельно. К таким случаям относятся:

1. Органы государственной власти, Росатом, Роскосмос – при учёте зданий, сооружений и помещений, вводимых в эксплуатацию без окончательного согласования прав (п. 1 в ред. от N 408‑ФЗ).
2. Собственник здания, сооружения или объекта незавершённого строительства – при учёте в связи с прекращением существования объектов, права на которые ещё не зарегистрированы в ЕГРН (п. 2).
3. Собственник земельного участка, где расположен прекращённый объект – если собственник ликвидирован или правоспособность прекращена (п. 2.1).
4. Органы государственной власти или местного самоуправления – при учёте в связи с прекращением существования объектов, права на которые не зарегистрированы (п. 2.2).

Порядок подачи заявления

Для осуществления кадастрового учёта и регистрации права на ЕНК необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовка документов:
   • Заявление в установленной форме (по образцу ФНС РФ).
   • Документы, подтверждающие право собственности или иные права (договор купли‑продажи, свидетельство о праве наследования, договор подряда, разрешение на ввод в эксплуатацию и др.).
   • Техническая документация: кадастровый план, проектные документы, акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт.
   • Документы, подтверждающие согласие всех заинтересованных сторон (в случае долевого строительства – согласие участников долевого строительства).
2. Подача заявления в территориальный орган Росреестра (или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг). При необходимости заявление может быть подано электронным способом через портал Госуслуги.
3. Оплата государственной пошлины – размер зависит от типа объекта и объёма работ (см. актуальный тариф на сайте Росреестра).
4. Экспертиза документов – Росреестр проверяет полноту и законность представленных материалов. При отсутствии замечаний формируется кадастровый паспорт и подготовка к внесению записи в ЕГРН.
5. Внесение записи в ЕГРН – после завершения кадастрового учёта в ЕГРН вносится запись о праве собственности (или ином праве) на ЕНК.
6. Получение выписки из ЕГРН – документ, подтверждающий регистрацию прав, выдаётся заявителю.

Практические нюансы

• Согласование с органами местного самоуправления – при перепланировке, объединении или разделении помещений, входящих в ЕНК, требуется согласие соответствующего органа (п. 1.3).
• Долевое строительство – если между застройщиком и инвесторами (дольщиками) нет согласия о возникновении прав, регистрация может быть отложена, но кадастровый учёт всё равно проводится (п. 1 в ред. от N 408‑ФЗ).
• Искусственные земельные участки – их создание и последующая регистрация прав требуют отдельного разрешения (п. 2).
• Наследование – при наследовании прав на ЕНК наследник обязан подать заявление о регистрации прав и, при необходимости, о прекращении прав у умершего (п. 4.3).
• Ликвидация юридического лица – если собственник ЕНК ликвидирован, права могут быть зарегистрированы органом государственной власти или местным самоуправлением (п. 4.2).

Примеры из практики

Пример 1. Регистрация ЕНК в рамках многоквартирного дома

Застройщик завершил строительство 20‑квартирного дома, ввёл его в эксплуатацию на основании разрешения Росреестра и привлек средства дольщиков. По заявлению застройщика (в лице юридического лица) и дольщиков был проведён одновременный кадастровый учёт и регистрация прав на ЕНК – дом + прилегающий земельный участок + общие инженерные сети. В результате в ЕГРН появилась единая запись, отражающая право собственности каждого дольщика на свою квартиру и общую часть дома.

Пример 2. Перепланировка и создание новых помещений

Многоэтажный жилой дом был перепланирован, в результате чего образовались новые коммерческие помещения на первом этаже. По заявлению органа местного самоуправления, уполномоченного на перепланировку, был проведён кадастровый учёт новых помещений и их регистрация в составе единого комплекса. Это позволило арендаторам оформить отдельные права собственности на коммерческие площади.

Пример 3. Прекращение существования объекта

Здание промышленного комплекса было снесено в связи с ликвидацией предприятия. Собственник (ликвидированное юридическое лицо) не смог подать заявление. В этом случае право на объект было прекращено заявлением органа местного самоуправления (п. 4.2). После регистрации прекращения прав в ЕГРН земельный участок стал свободным для последующего использования.

Учет единого недвижимого комплекса и государственная регистрация прав на него проводятся в широком спектре ситуаций, перечисленных в статье 15 Федерального закона № 218‑ФЗ. Ключевыми моментами являются:

• Определение заявителя – собственник, подрядчик, орган власти или иное лицо, уполномоченное законом.
• Наличие правового основания (договор, разрешение, акт ввода в эксплуатацию, решение о перепланировке и др.).
• Соответствие объекту требованиям законодательства (разрешённое использование, отсутствие споров о праве).
• Подготовка полного пакета документов и своевременная оплата государственной пошлины.

Тщательное соблюдение этих условий позволяет избежать задержек, споров и арбитражных разбирательств, а также гарантировать правовую чистоту и прозрачность владения единым недвижимым комплексом.

Дата актуализации: 18 апреля 2026 г. (текущая версия закона – от , и последующие изменения). Для получения полной версии закона и актуальных форм заявлений рекомендуется обращаться к официальному порталу «КонсультантПлюс» или к сайту Росреестра.