Начиная с все организации, применяющие российские стандарты бухгалтерского учёта, обязаны отражать договоры аренды недвижимости (включая земельные участки) по правилам ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды». Ниже – пошаговая инструкция, типовые проводки и важные нюансы, которые помогут отразить аренду земли без ошибок.

Когда применяется ФСБУ 25/2018 к аренде земли

• Обязательно, если срок договора > 12 месяцев и/или кадастровая стоимость участка > 300 000 руб. (уточнение из разъяснений Минфина).
• Не применяется, если:
  • аренда краткосрочная (≤ 12 мес.) без продления;
  • актив стоит ≤ 300 000 руб. и органия применяет упрощённый способ учёта (п. 11 ФСБУ 25/2018).

Какие счета используются при аренде земли

Пошаговый алгоритм учёта аренды земли у арендатора

Шаг 1. Первоначальная оценка ППА и ОА

ППА = сумма всех будущих арендных платежей по дисконтированной стоимости (если велика сумма и есть существенный финансовый эффект) + любые прямые затраты на ввод участка в эксплуатацию (госпошлина, правоустанавливающие документы и т.п.).

ОА = та же сумма, но в обязательствах.

Шаг 2. Проводки при признании

Дт 08 «ППА» Кт 76 «ОА» – признание ППА и обязательства
Дт 001 – принятие арендованного участка на забалансовый учёт

Шаг 3. Ежемесячные операции

1. Амортизация ППА

   Дт 20, 23, 25, 26, 44 Кт 02 «Амортизация ППА»
   

2. Начисление арендного платежа и погашение ОА

   Дт 76 «ОА» Кт 76 «Расчёты с арендодателем» – признание текущего обязательства
   Дт 76 «Расчёты с арендодателем» Кт 51 – оплата
   

3. Курсовые разницы или переоценка ОА (если договор в валюте или меняется сумма платежей):

   Дт 91 (или 83) Кт 76 «ОА» (или обратно)
   

Учёт аренды земли в 1С:Бухгалтерия 3.0 (ред. 3.0.130 и выше)

1. Создание документа «Принятие к учёту арендованного актива»
   
   ОС и НМА → Аренда → Принятие к учёту.
2. Указание параметров:
   • Вид актива – «Земельный участок»;
   • Срок полезного использования – срок договора;
   • Стоимость ППА – рассчитанная по дисконтированным платежам.
3. Автоматическое начисление амортизации – конфигурация создаст типовые проводки Дт 20 Кт 02.
4. Забалансовый учёт – программа сама сформирует запись Дт 001 при первоначальном вводе.

Особые ситуации и разъяснения

Аренда земли у государства (муниципалитет)

Налог на землю платит арендодатель (муниципалитет). Арендатор включает арендные платежи в себестоимость продукции и не начисляет земельный налог, но должен отражать ППА и ОА по ФСБУ 25/2018.

Переход с 2021 г. по переходным положениям

Если организация в межотчетный период уже перешла на ФСБУ 25/2018, то:

• все долгосрочные договоры аренды земли (с кадастровой стоимостью > 300 000 руб.) были переведены из операционной аренды в ППА/ОА;
• остаточная стоимость ими была отнесена на счёт 84 «Нераспределённая прибыль (непокрытый убыток)» с раскрытием в пояснениях к отчётности.

Уступка права аренды третьему лицу

1. Дебиторская задолженность по арендным платежам списывается с 76 «Расчёты с арендодателем».
2. ППА и обязательства по аренде передаются новому арендатору:

   Дт 76 «Новый арендатор» Кт 01 «ППА» (остаточная стоимость)
   

3. Разница между выручкой и остаточной стоимостью ППА отражается в прочих доходах/расходах (91).

Налоговый учёт (НДС и прибыль)

• НДС: входной НДС по арендным платежам принимается к вычету при наличии счёта-фактуры.
• Прибыль: в налоговом учёте арендные платежи признаются равномерно в течение срока аренды (п. 1 ст. 272 НК РФ). Амортизация ППА в налоговом учёте не начисляется, поэтому возникает постоянная разница и отложенное налоговое обязательство (ПБУ 18/02).

Первоначальное признание:
 Дт 08 «ППА» Кт 76 «ОА» – ППА и долгосрочное обязательство
 Дт 001 – забалансовый учёт участка

Ежемесячно:
 Дт 20 (44…) Кт 02 – амортизация ППА
 Дт 76 «ОА» Кт 76 «К расчётам с арендодателем» – начисление очередного платежа
 Дт 76 «К расчётам с арендодателем» Кт 51 – оплата

Переоценка (при необходимости):
 Дт 91 (83) Кт 76 «ОА» – переоценка обязательства

Проверочный чек-лист для бухгалтера

1. Определён срок договора и кадастровая стоимость участка ⇒ понятно, применять ли ФСБУ 25/2018.
2. Рассчитана дисконтированная стоимость будущих платежей для ППА/ОА.
3. Сформированы первичные документы: договор, акт ввода, справка-расчёт дисконтирования.
4. В 1С (или другой системе) созданы элементы: ППА, субконто «ОА», забалансовый счёт 001.
5. Создан шаблон начисления амортизации по сроку аренды.
6. В конце года раскрыта информация в пояснениях к бухгалтерской отчётности (п. 29 ФСБУ 25/2018).

Следуя этому алгоритму, вы исключите ошибки при отражении аренды земельного участка и обеспечите достоверность бухгалтерской отчётности в соответствии с действующим ФСБУ 25/2018.