04 апреля 2026 г. Если вы продаёте одну квартиру и одновременно (или в течение того же налогового периода) покупаете другую, у вас появляется уникальный шанс значительно сократить или даже обнулить налог от продажи. В этой статье разберём все доступные схемы, новшества 2026 года и пошаговый алгоритм действий.

Налог от продажи: что изменилось в 2026 году

• Ставка НДФЛ: сохранены 13 % для доходов до 2,4 млн руб. и 15 % для превышения.
• Минимальный срок освобождения: 3 года, если квартира получена по наследству/дар от близкого родственника или по договору пожизненного содержания; 5 лет, для всех остальных случаев.
• Кадастровый контроль: налоговая сравнивает цену договора с 0,7 кадастровой стоимости: если договор < 0,7 × кадастр, расчёт ведётся от 0,7 × кадастр.

Пример

Вы продаёте квартиру за 3 млн руб., кадастровая стоимость — 4 млн руб.
Минимально допустимая база = 0,7 × 4 млн = 2,8 млн руб.
Доход для налога = 3 млн руб. (берётся большее из договорной и «кадастровой» цены).

Вычеты, которые можно «состыковать»

Схема «свернуть» налог до нуля

1. Уменьшаем доход от продажи:
   • Вариант А: доход минус расходы (документы на покупку этой же квартиры, ремонт, ипотечные проценты).
   • Вариант Б: доход минус 1 000 000 руб. (если расходы < 1 млн или документы потеряны).
2. Получаем имущественный вычет при покупке новой квартиры:
   • Если новая квартира стоит ≥ 2 млн руб., можно применить максимум 2 млн руб.
   • Вычет заявляется одновременно в той же декларации 3-НДФЛ, что и доход от продажи.
3. Зачёт взаимных обязательств:
   • Налог к уплате = (доход от продажи – вычет при продаже – вычет при покупке) × ставка.
   • Если результат ≤ 0, налог = 0, «остаток» вычета переносится на будущие периоды.

Числовые примеры

Квартира продана за 3 млн, куплена за 4 млн

Доход от продажи: 3 000 000
Минус вычет при продаже (1 млн): 2 000 000
Минус имущественный вычет при покупке (2 млн): 0
Налог: 0 × 13 % = 0 руб.
Остаток вычета: 0 руб. (2 млн полностью использованы).

Квартира продана за 5 млн, ранее куплена за 3,8 млн

Доход от продажи: 5 000 000
Минус расходы на покупку: 3 800 000
Налогооблагаемая база: 1 200 000
Используем имущественный вычет при покупке новой квартиры: 1 200 000
Налог к уплате: 0 руб.
Остаток вычета: 800 000 руб; (переносится на следующий год).

Пошаговая инструкция для 2026 года

1. До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
2. В одной декларации заполнить:
   • Доход от продажи (по договору купли-продажи).
   • Вычет при продаже (1 млн руб. или фактические расходы).
   • Имущественный вычет при покупке новой квартиры (до 2 млн руб.) или ипотечный вычет.
3. Приложить документы:
   • Копии договоров продажи и покупки.
   • Квитанции, выписки ЕГРН, платёжки.
   • Справка 2-НДФЛ (если хотите получить остаток вычета «на руки»).
4. Ожидать: камеральную проверку до 3 месяцев, возврат переплаты, до 1 месяца после проверки.

Частые ошибки

• Ошибка 1: «Забыть» заявить вычет при покупке. Это приведёт к лишним 260 000 руб. налога.
• Ошибка 2: Подать две разные декларации: за продажу и за покупку отдельно. Используйте одну, чтобы зачесть.
• Ошибка 3: Не учесть 0,7 кадастровой стоимости. Налоговая доначислит.
• Ошибка 4: Продать и купить в разных налоговых периодах (например, продажа декабрь 2026, покупка январь 2027). Тогда придётся сначала заплатить налог, а потом подавать декларацию на возврат. Планируйте сроки!

Калькулятор быстрого расчёта

Скопируйте в Excel или Google Sheets:

A1: Доход от продажи (руб.)
B1: Расходы (документированные) или 1 000 000
C1: =MAX(0;A1-B1), налогооблагаемая база
D1: Имущественный вычет при покупке (до 2 000 000)
E1: =MAX(0;C1-D1) — база после вычета
F1: =E1*13%, налог к уплате

В 2026 году закон позволяет комбинировать вычеты при продаже и покупке недвижимости в одной декларации. Правильная последовательность действий и своевременное оформление документов позволяют свести налог к нулю и даже получить деньги «на руки» за счёт неиспользованного имущественного вычета.

Помните: налоговый период заканчивается 31 декабря, а срок подачи декларации — 30 апреля следующего года. Не пропустите!