Дата актуализации: апрель 2026 г․

Понятие «субъект земельных правоотношений»

Согласно статье 5 Земельного кодекса РФ (в ред․ 2025 г․), субъектами (участниками) земельных правоотношений признаются все лица, обладающие правосубъектностью в сфере оборота земель․

Законодатель различает два уровня понятия:

• Потенциальный (законодательно допущенный) участник — лицо, которому закон в принципе может предоставить права и обязанности в сфере земельных отношений;
• Фактический (реальный) участник — лицо, которое уже приобрело конкретные субъективные права (например, собственность, аренду, сервитут) и несет соответствующие обязанности․

Исчерпывающий перечень субъектов (ст․ 5 ЗК РФ)

1. Граждане (физические лица, как российские, так и иностранные)․
2. Юридические лица (российские и иностранные организации любых организационно-правовых форм)․
3. Российская Федерация как публично-правовое образование․
4. Субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения и др․)․
5. Муниципальные образования (городские, сельские поселения, муниципальные районы, округа и пр․)․

Каждая из вышеуказанных категорий может выступать одновременно как на стороне права собственности, так и на стороне ограниченных вещных прав (аренда, постоянное пользование, сервитут и др․)․

Частные и публичные субъекты

Публичные субъекты

К ним относятся:

• РФ в целом (ст․ 9 ЗК РФ) — собственник земель федерального значения;
• Субъекты РФ (ст․ 10 ЗК РФ) — собственники региональных земель;
• Муниципальные образования (ст․ 11 ЗК РФ) — собственники муниципальных земель․

Публичные субъекты реализуют свои полномочия через органы государственной власти и местного самоуправления, при этом они выступают в гражданском обороте наравне с частными лицами (п․ 1 ст․ 124 ГК РФ)․

Частные субъекты

К ним относятся:

• Физические лица — граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства;
• Юридические лица — российские и иностранные организации (ООО, АО, унитарные предприятия, кооперативы, НКО и др․)․

Режим допуска иностранных субъектов

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, а также иностранным юридическим лицам земельные участки в собственность предоставляются только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ (ст․ 5 ч․ 5 ЗК РФ)․ Кроме того, для отдельных территорий (пограничные зоны, территории морских портов и др․) установлены квоты и запреты․

Виды прав, которые могут принадлежать субъектам

Права и обязанности субъектов: краткое резюме

• РФ, субъекты, муниципалитеты вправе распоряжаться землями, заключать договоры, изымать участки для государственных или муниципальных нужд, контролировать использование земель․
• Граждане и юридические лица могут приобретать участки в собственность, аренду, наследовать, совершать любые незапрещённые законом сделки, но обязаны соблюдать целевое назначение земель, платить налоги и не нарушать права третьих лиц․
• Иностранные субъекты имеют те же права, но с ограничениями (квоты, запреты на отдельные категории земель, обязательная оплата)․

Актуальные поправки 2024-2025 гг․ кратко

1. Оцифровка государственного кадастрового учета: теперь любой субъект может подать заявления в электронной форме через ЕГИС «Госуслуги»;
2. Расширен перечень случаев, когда РФ и муниципальные образования вправе безвозмездно предоставлять участки социально ориентированным НКО;
3. Иностранным лицам запрещено приобретать в собственность земли сельхозназначения площадью более 1 га в приграничных районах․

Практический вывод

Любое лицо или организация, способные быть носителями прав и обязанностей по земельному законодательству РФ, признаётся участником (субъектом) земельных правоотношений․ Независимо от того, является ли это лицо физическим или юридическим, российским или иностранным, государственным или частным, оно получает статус субъекта с момента возникновения у него конкретного земельного правоотношения․

При возникновении спорных вопросов рекомендуется опираться на актуальные редакции Земельного кодекса РФ, ГК РФ, а также подзаконные акты Минэкономразвития РФ и Росреестра․